낡은 X빌라를 소유하다가 재건축하여 신축빌라를 분양받은 A씨는 최근 황당한 일을 겪었다. 시공사가 빌라 관리단에게 공사비와 빌려준 돈을 못 받았다는 이유로 A씨를 비롯한 기존 빌라 소유자들이 분양받은 신축빌라에 가압류를 했기 때문이다. A씨는 변호사에게 문의한 결과 X빌라의 구분소유자 개인들 각자가 모두 관리단의 비용에 관한 책임을 질 수도 있다는 답변을 받고 망연자실 했다.

권재호 변호사/사진제공=법무법인 센트로

소규모 빌라, 특히 1-2개 동의 빌라를 재건축할 경우, 보통 집합건물법에 따라 재건축사업을 진행한다. 그런데 집합건물법은 도시정비법과 달리, 재건축에 관해 단 4개의 규정만을 두고 있다. 따라서 소규모 빌라 재건축이라고 방심해서는 안 된다. 아래는 분쟁 예방을 위해 소규모 빌라 재건축사업을 진행할 경우 자주 문제되는 가장 기초적인 사항이다.

▶재건축사업을 진행하는 주체가 적어도 ‘비법인사단’인지, 아니면 구분소유자 각자의 동업(조합계약) 형태인지 확인할 것. 사업주체의 법적 성질에 따라 추가되는 사업비를 개인이 부담하는지, 혹은 새롭게 결성된 ‘단체’가 부담하는지 여부가 결정되기 때문이다. 보통 대표자, 정관, 다수결에 의한 의사결정방법을 단체성의 표지로 삼는다.

▶결의서 및 도급계약서에 ‘비용분담과 관련된 사항’이 구체적으로 도출될 수 있는지, 그리고 추후 사업비의 변경은 어떻게 바뀔 수 있는지 확인할 것. 보통 시공자 등이 설계를 변경하면서 구분소유자들의 부담도 함께 증가시킬 수 있는 것으로 도급계약서를 구성하는 경우가 많으므로, 설계 변경이 누구의 권한인지, 언제 설계 변경이 가능한지, 그리고 설계 변경 시 증가된 사업비를 어떠한 기준으로 부담하는지 파악해 두는 것이 좋다.

▶기존 건축물의 평가와 새롭게 지어질 건축물의 평가를 어떠한 방식으로 하는지 여부도 검토할 것. 신축건물과 종전 빌라의 가치평가방법에 따라 무상지분율 자체가 예상보다 크게 바뀔 수 있기 때문이다.

▶재건축 사업의 해제·해지와 사업 지연 시의 손해배상 예정 등 기본적인 규정이 있는지 확인할 것. 소규모 빌라 재건축의 경우 의외로 계약서 내에 기본적인 규정들이 빠져 있는 경우가 많다.

2018년 2월 9일부터 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법’이 시행돼 소규모 빌라의 재건축에도 법률이 관여할 여지가 많을 것으로 보이나, 추후 집합건물법에 따른 재건축사업은 절차의 간명함 등을 이유로 계속될 것으로 보인다. “권리위에 잠자는 자는 보호받지 못 한다”는 법언(法諺)처럼, 어렵다고 방관해서는 안 된다. 재건축 사업 전반을 숙지한 법률전문가와 상의하여 재건축 사업의 초기단계부터 분쟁을 예방하는 것이 가장 좋다.
/도움글 권재호 법무법인 센트로 변호사