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초대형빌딩 '센터원' 소유한 펀드 주가가 부진한 까닭은?

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  • 송정훈 기자
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  • 2018.02.06 17:09
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부동산 상장펀드 맵스리얼티1 액면가 밑돌아, 부동산자산 공실률 증가 우려 커져

서울 중구 미래에셋그룹 본사 센터원 전경
서울 중구 미래에셋그룹 본사 센터원 전경
서울 중심가 초대형 오피스빌딩인 센터원 지분을 보유하고 있는 미래에셋자산운용의 부동산 상장펀드가 주가 부진에 허덕이고 있다. 금리 상승기에 상대적으로 배당 매력이 떨어진 가운데 업계 최고 수준의 운용보수와 대표 부동산자산의 공실률 증가 우려 등으로 배당 메리트가 크지 않은 게 주된 요인이라는 평가다.

미래에셋자산운용이 운용하는 맵스리얼티1 펀드(미래에셋맵스아시아퍼시픽
부동산공모1호투자회사) 주가는 6일 코스피시장에서 종가기준 전월보다 0.13% 떨어진 3725원에 마감했다. 지난해 11월 4000원 초반 수준까지 오른 뒤 다시 하락세로 돌아서 여전히 액면가를 밑돌고 있다.

대표적 부동산 상장펀드인 맥쿼리인프라 주가(8330원)와 비교하면 부진한 실정이다.

2007년 상장한 맵스리얼티1은 수익성 부동산이나 사회간접자본에 투자해 얻은 수익을 주주에게 돌려주는 부동산투자펀드다. 2010년 서울 중구 초대형 오피스 빌딩인 센터원 지분 50%를 매입해 주목을 받았다.

센터원의 나머지 지분 50%는 미래에셋자산운용의 맵스프론티어(사모펀드 28호)가 보유하고 있다. 맵스리얼티1은 지난해 4분기 기준 현재 센터원을 비롯해 판교 미래에셋플레이스와 비즈니스호텔 개발 등 대형 부동산 자산투자 비중이 79% 수준에 달하는 미래에셋의 대표적인 부동산 공모펀드다.

하지만 운용보수가 높아 주가 발목을 잡고 있다는 평가를 받고 있다. 업계에선 맵스리얼티1이 기존 투자자산 외에 대규모 거래가 사실상 전무한 상황에서 업계 최고 수준의 운용보수를 적용하고 있다고 지적했다. 이 때문에 투자자가 배당금을 받아도 운용보수를 제외하면 배당수익률 매력이 크게 떨어진다는 것이다.

실제로 지난해 4분기 기준 맵스리얼티1의 운용보수는 0.43%로 통상 0.2~0.3% 수준인 국내 부동산펀드보다 두 배 가까이 많다.

최근 대표적 투자자산인 센터원 등 공실률 증가로 임대수익이 줄어든 것도 맵스리얼티1의 주가 하락 요인이다. 센터원은 최근 오피스빌딩 임대 시장 침체 여파로 공실이 발생하고 있는 것으로 알려졌다. 이 때문에 미래에셋대우 등 그룹핵심 계열사 본사를 입주시키는 한편 기존 임대 재계약을 적극 유도하는 등 임대율을 끌어올리기 위해 안간힘을 쓰고 있다.

이에 대해 미래에셋자산운용 관계자는 "맵스리얼티1 운용보수가 상대적으로 많은 건 투자자산이 대규모 관리 인력이 소요되는 국내외 부동산 개발사업이기 때문"이라며 "센터원 등 오피스빌딩 공실률도 프라임오피스에 비해 안정적으로 관리하고 있다"고 말했다.



  • 송정훈
    송정훈 repor@mt.co.kr

    기자 초창기 시절 선배들에게 기자와 출입처는 '불가근불가원(不可近不可遠)‘ 관계를 유지해야 한다는 말을 많이 들었습니다. 기자는 어떤 경우에도 어느 한쪽으로 치우치지 않고 공정한 기사를 써야 한다는 것인데요. 앞으로 현장에서 발로 뛰면서 나 자신을 채찍질하고, 공정하고 정확한 기사를 쓸 수 있는 기자가 되도록 노력하겠습니다.

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