[MT리포트]"집값 잡고 서울 잡는다" vs "부동산 띄워 지지율↑"

[서울 지도 바꿀 시장 선거]①박원순 '균형발전'-김문수 '규제철폐'-안철수 '준공영개발'
지방선거가 코앞으로 다가오면서 서울시장 후보들의 부동산 공약이 이슈로 떠올랐다. 3선에 도전하는 박원순 더불어민주당 후보와 이에 대항하는 김문수 자유한국당 후보, 안철수 바른미래당 후보는 한강변 아파트의 최고 35층 높이 규제와 재건축 초과이익환수제 적용을 놓고 입장이 엇갈린다. 직접적인 이해관계가 걸린 서울 재건축단지 10만가구의 표심이 어디로 향할지 주목된다.
　
27일정치권과 부동산업계에 따르면 박원순·김문수·안철수 서울시장 후보가 경쟁하는 이번 서울시장 선거전에서 누가 당선되느냐에 따라 서울시내 재건축·재개발의 ‘큰 그림’이 크게 달라질 것으로 보인다. 박 후보의 주택정책이 유지될 수 있느냐도 시험대에 올랐다


여론조사에서 크게 앞선 박 후보는 ‘강남·강북 균형발전’과 ‘격차 없는 서울’을 정책공약으로 내걸었다. 재건축 초과이익환수제를 통해 거둬들인 부담금을 ‘도시·주거환경정비기금’으로 활용하고 예산 편성 시 균형발전 기여도를 평가하는 ‘균형발전영향평가제’를 도입하겠다고 약속했다. 큰 틀에서 보면 그동안 펼친 도시재생 방식의 ‘뉴타운 출구전략’을 유지하는 것이다.
　
전면철거 방식의 재건축·재개발은 지양하고 정부의 ‘도시재생 뉴딜정책’에 힘을 실어줘 서울 구도심을 재생하는 사업을 지속 추진해나간다는 전략이다. 한강변 재건축아파트의 높이 규제도 최고 35층 이하로 현행대로 유지된다.

집값 상승에 영향을 주지 않는 선에서 재건축 속도를 조절하고 강북 구도심 개발로 균형을 맞추는 방식으로 서울 개발이 진행될 것으로 보인다. 그동안 펼친 주택정책에 대한 유권자의 평가에 따라 이를 지속할 수 있느냐가 결정된다.
　
박원순 후보와 대척점에 있는 공약을 내놓은 후보는 김문수 후보다. 김 후보는 재건축·재개발 관련 규제를 상당수 없애겠다고 공약했다. 한강변 아파트 재건축 높이를 최고 35층 이하로 제한한 데 반대의사를 표했고 재건축 초과이익환수제도 폐지해야 한다는 입장을 공식화했다.
　
김 후보가 서울시장에 당선되면 재건축시장 규제가 사라져 강남권 개발이 속도를 낼 것으로 관측된다. 특히 초고층 개발을 추진한 주요 재건축단지가 수혜를 입을 것으로 보인다. 하지만 국토교통부와 정책방향에 차이가 크고 최근 진정국면에 있는 집값이 다시 급등할 수 있다는 우려가 제기된다.
　
안철수 후보는 ‘뉴타운 준공영개발 방식 추진’ 공약을 들고나왔다. 준공영개발 방식은 토지신탁사를 신설, 서울시가 주민들에게 토지를 신탁받아 지역맞춤형 개발계획을 세우는 방식이다. 재건축 초과이익환수제는 인정하되 장기 실거주 1가구1주택 조합원의 납세기준을 완화하고 주택지분 물납 등 보완방안을 마련키로 했다.
　
규제가 집중된 재건축 정비사업조합들은 개발에 숨통을 틔워주는 후보를 지지하겠다고 밝혔다. 서울 36개 정비사업단체로 구성된 ‘서울미래도시재건축·재개발시민연대’(이하 시민연대)가 최근 발족, 35층 층고 규제를 규탄하는 등 지방선거를 앞두고 규제를 풀어달라는 압력을 전방위로 넣고 있다.
　
9만8000여가구에 달하는 서울 재건축아파트(안전진단~분양 전) 주민들은 시민연대처럼 적극적으로 목소리를 내지는 않지만 이해관계가 걸린 만큼 선거에 상당부분 영향을 미칠 것으로 관측된다.
　
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “(공약처럼) 재건축 규제의 강화·완화를 반복하는 것만으로는 서울의 주거문제를 해결할 수 없다”며 “낙후되고 경쟁력이 떨어지는 지역을 바꿀 수 있는 강한 정책이 부재하다”고 지적했다.

신희은 기자



[서울 지도 바꿀 시장 선거]②뉴타운, 한강 르네상스, 도시재생 '양날의 검'

구룡마을, 백사마을, 개미마을, 해방촌, 창신숭인….　
서울에는 아직도 1960년대에나 볼 법한 낡은 집이 모여 있는 달동네가 곳곳에 있다. 노후 도심 개발의 필요성은 높지만 개발이 추진되는 순간 집값은 요동친다.
　
부동산시장의 불안은 어떤 정부도 원하지 않는다. 표심에 큰 영향을 미치기 때문이다. 한마디로 개발은 하되 집값 급등은 막아야 한다. 새 서울 시장이 풀어야 할 ‘낡은 도시’ 서울의 딜레마다.
　
2016년 기준 서울의 주거지면적 313㎢ 중 저층 주거지면적은 약 3분의1인 111㎢다. 저층 주거지 내 주택 46만여동 가운데 20~30년 된 노후주택이 37%(17만2141동), 30년 이상 된 주택이 35%(16만590동)에 달할 정도로 서울의 도심 노후도는 심각한 상황이다.
　
이 때문에 역대 서울시장이 추진한 정책도 ‘뉴타운’ ‘한강르네상스’ ‘도시재생’ 등 낡은 서울을 개발하는 사업 중심이었다. 하지만 서울 개발은 언제나 집값 급등, 원주민 내몰림(젠트리피케이션), 주민 갈등과 같은 또다른 문제를 낳았다.
　
전면철거식 도시정비의 대안으로 추진된 도시재생은 이같은 부작용을 최소화하기 위한 것이었지만 이 역시 서울의 도시문제를 해결하는 데는 한계가 있었다.
　
도시재생은 대부분 소규모 정비에 그치고 예산도 많지 않아 도심 활성화 효과가 떨어진다는 전문가들의 지적이 대표적이다. 박 시장 재임기간에 133곳에서 서울형 도시재생사업이 추진됐는데 이중 ‘대형 프로젝트’라 할 수 있는 도시경제기반형 사업은 서울역과 창동·상계 도시재생 2개뿐이다.
　
나머지는 지역당 100억~500억원이 투입되는 소규모 사업들이었다. 예산이 적다 보니 도시재생 효과를 체감하기 어렵다는 주민 불만도 곳곳에서 나왔다. 대표적인 곳이 창신숭인이었다.
　
창신숭인 도시재생은 봉제골목으로 유명한 종로구 창신동, 숭인동 일대 83만㎡의 주거환경을 개선하는 사업이다. 2014년부터 2017년까지 4년간 200억원을 들여 마중물사업을 추진했다. 낡은 도로 일부가 새로 포장되고 거리에 CCTV(폐쇄회로TV)가 생기는 등 변화가 있었지만 좁은 골목, 주차난, 노후주택 등의 문제는 그대로였다.
　
창신동의 한 공인중개소 대표는 “주민들 중 ‘200억원 쏟아붓고 뭐했냐’는 불만이 상당하다”며 “일부에서는 다시 예전과 같은 전면철거식 재개발을 추진하는 곳도 있다”고 설명했다.
　
이런 불만에도 예산을 적극적으로 투입하지 못하는 이유는 젠트리피케이션 우려 때문이다. 성동구 성수동 일대는 도시재생과 함께 개성 있는 카페골목이 조성되면서 지역이 활성화했지만 임대료가 상승하는 부작용도 발생했다. 2017년 상반기 성수동 카페거리의 소규모 상가임대료는 4.18% 올라 전국에서 상승률이 가장 높았다.
　
차기 서울시장의 과제도 부작용을 최소화하는 서울 개발의 방향을 찾는 데 있다고 전문가들은 조언한다.
　
권규상 국토연구원 책임연구원은 “지역 상황에 맞게 소규모 재생과 대형 프로젝트를 균형 있게 추진할 필요가 있다”며 “주민역량 강화, 공동체 활성화 등 소프트웨어 투자도 병행해야 부작용을 최소화할 수 있는 지속 가능한 개발이 이뤄질 것”이라고 말했다.


김사무엘 기자


[서울 지도 바꿀 시장 선거]③ MB때 가장 많이 올라… 박원순 2기도 42%↑

2000년대 이후 서울시장을 지낸 3인방 중 ‘불도저’ 이명박(MB) 전 대통령 재임 시절 서울 아파트값이 가장 가파르게 오른 것으로 나타났다. 도시 경쟁력과 주거안정에 대한 역대 서울시장들의 시각차만큼 도시계획은 크게 변했고 집값도 온탕과 냉탕을 오갔다.
27일 부동산114가 2000년대 이후 서울시장(이명박→오세훈1·2기→권영규 권한대행→박원순 1·2기)의 임기별 서울 아파트 매매가격을 분석한 결과 이명박 전대통령이 시장에서 퇴임한 2006년 6월 집값은 취임 직전인 2002년 6월 대비 70.38% 올랐다.
　
뒤를 이어 박원순 2기(2014년 7월~2018년 5월 재임·41.67%) 오세훈 1기(2006년 7월~2010년 6월 재임·19.01%) 순으로 상승폭이 컸다. 나머지 기간은 서울 아파트값이 하락했다.
　
글로벌 경기호황기에 MB가 주력한 ‘뉴타운사업’은 서울 전역 부동산 투자에 대한 관심을 증폭시켰다. 2002년 길음·은평·왕십리를 뉴타운 시범지구로 지정하면서 뉴타운사업의 포문을 열었고 임기 중 34곳을 지정했다. 청계천 복원사업을 비롯한 대형 개발사업으로도 주목받았다.
　
오 전시장은 전임 시장의 바통을 이어받아 뉴타운을 50곳으로 확대한다는 공약을 내걸고 취임했다. 2009년에는 한강 일대 수변문화공원 조성을 위한 초대형 재개발계획인 ‘한강르네상스’ 계획을 공개했다. 성수, 압구정, 여의도1·2, 이촌, 합정 모두 5곳의 전략정비구역을 지정하고 50층 이상 초고층 건축의 물꼬를 터줬으나 임기 중 글로벌 금융위기가 터지면서 개발이 진척되지 못했다.
　
오 전시장은 2011년 ‘무상급식 지원범위에 관한 서울특별시 주민투표’ 결과에 따라 시장직에서 중도 사퇴했다. 그가 역점을 둔 전략정비구역들도 구역 지정 후 3년 이내에 개발계획이 수립되지 않아 성수를 제외한 4곳이 잇따라 해제됐다.
　
박 시장은 전면철거 방식의 정비사업과 주거지 초고층 개발에 반대한다. 대신 난개발을 차단하면서 주거여건을 개선하는데 초점을 맞췄다. 글로벌 금융위기 이후 직격탄을 맞은 뉴타운사업장은 지정을 해제하고 2014년 ‘2030 서울도시기본계획’(서울플랜)을 통해 주거지역 건축물 최고 층수를 35층으로 낮췄다.
　
정비구역 해제를 위해 조례도 바꿨다. 지난해 말까지 주민 3분의1 이상이 요청하고 사업 찬성자가 50% 미만이면 정비구역을 해제할 수 있는 직권해제 조항을 만들었다.
　
청년주택사업을 비롯한 서민 주거복지 정책에 힘을 쏟았음에도 집값은 치솟았다. 하지만 전문가들은 박근혜정부 시기인 2015년 시행된 재건축연한 단축(40년→30년)을 비롯한 규제완화와 세계경제 회복세가 맞물린 결과로 본다. 문재인정부 들어 전방위적 부동산 규제가 강화되면서 집값 상승에 제동이 걸렸다.

김지훈 기자


[서울 지도 바꿀 시장 선거]④자치단체장 중 유일한 장관급, 재건축·재개발 등 도시개발 좌지우지


조선시대부터 수도인 한성, 현재의 서울은 특별대우를 받았다. 한성 행정을 담당하는 한성부 수장은 ‘한성판윤’이라 불렸고 각 도에 파견된 관찰사들이 종2품 지방직인 것과 달리 정2품 중앙관직이었다.
삼정승·육판서와 함께 어전회의에 참석해 국가 중대사를 논했고 정승에 오른 경우도 많았다. 조선시대 한성판윤처럼 서울시장은 다른 지역 시·도지사들과 달리 장관급 지위로 국무회의에 참석한다.
　
서울시장은 명실상부 정치·경제중심지의 행정수장이고 국방을 뺀 전 행정분야를 다루기 때문에 지방선거 때마다 높은 관심을 받는다. 당내 정치적 발언권도 커져 전·현직 서울시장이 대선주자 하마평에 오르는 경우도 많다.
　
부동산시장에서 서울시장의 영향력은 더 특별하다. 서울은 부동산자금이 향하는 종착지이자 시장 흐름을 선도하는 곳인데 시장이 서울시 개별 부동산 개발사업의 허가권을 쥐고 있다. 서울 부동산시장이 전국에 미치는 파급력이 큰 만큼 국토개발 및 이용정책의 방향을 결정하는 핵심역할을 한다고 볼 수 있다.
　
서울시장의 정책이 마중물로 작용해 전국 국토계획에 반영된 사례도 많다. 박원순 시장이 역점을 둔 도시재생과 임대주택정책은 문재인정부에서 도시재생뉴딜, 전국 역세권청년주택 등으로 확대됐다.
　
노희순 주택산업연구원 연구위원은 “서울은 전국 부동산시장의 바로미터”라며 “지역마다 나오는 목소리가 다르다면 정부는 가장 중요한 지역의 목소리에 집중할 수밖에 없다”고 설명했다.

박치현 기자


[서울 지도 바꿀 시장 선거]⑤뉴타운 출구전략 평가 엇갈려, 지역별 격차 심화


"벽화만 그리고 있다."(김문수 자유한국당 서울시장 후보)
"페인트칠만 하는 수준이다."(안철수 바른미래당 서울시장 후보)

박원순 더불어민주당 서울시장 후보가 시장을 역임한 지난 7년간의 부동산 정책에 대한 경쟁자들의 한 줄 평이다. 하지만 정치적 셈법이 없는 부동산 전문가들은 박 시장 7년의 서울을 '절반의 성공'으로 봤다. 정책 시행에 따른 긍정적 효과도 있지만 풀어야할 숙제가 많이 남았다는 것이 중론이다.

◇뉴타운 출구전략: "소규모 도시재생만으론 감당 안돼" vs "시장 침체기 필요한 정리과정"

박 시장 취임 직후 서울시는 시내 1300여개 달하는 뉴타운 등 정비사업 구역 실태를 조사해 주민의견이 대립하고 사업 추진이 더딘 360곳 이상을 직권 해제했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "적절하지 못했다"면서 "향후 재개발, 재건축 대상 주택이 대폭 늘어나는데 지금의 소규모 도시재생으로는 감당할 수 없다"고 말했다. 필요에 따라 뉴타운 사업을 병행해야 된다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "뉴타운 사업이 난립한 가운데 옥석고르기를 했다는 긍정적 면도 있다"면서 "출구전략 이후 대안 모델을 제시하지 못해 난개발은 여전하고 노후주택 재생도 원활하지 못하다"고 분석했다.

반면 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "부동산 시장 침체기에 필요한 정리 과정이었다"며 긍정적으로 평가했다.

◇더 벌어지는 강남-강북差…전면철거-소규모정비 양 칼 써야

서울 강남과 강북의 격차가 더 벌어졌다는 지적도 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "낙후되고 경쟁력이 없는 지역을 바꿀 수 있는 강한 정책이 미비해 결과적으로 양극화가 심화됐다"고 평가했다.

함 빅데이터랩장도 "영동대교 지하화, 잠실종합운동장 복합컨벤션 조성 등 매머드급 프로젝트가 강남에 집중되는 경향이 있었다"며 균형개발 측면에서 아쉽다고 했다.

소규모 도시재생사업은 저출산·저성장 시대 흐름에 부합했다는 평가와 도시 경쟁력 저하를 부를 수 있다는 시각이 동시에 있다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "복합개발과 대규모 신규공급이 필요한 곳은 전면 철거를, 일부 정비와 보존관리가 필요한 곳은 신속한 소규모 정비로 효과를 빨리 끌어내야 한다"고 밝혔다.

청년, 신혼부부 등 주거취약 계층을 위한 임대주택 정책에는 전문가들 상당수가 긍정적 평가를 내렸다. 다만 임기에 맞춘 목표(2022년까지 24만호 공급)가 신규주택공급 물량에 비해 과도하고, 부지확보가 어려울 것이란 우려는 있다.

◇"후보들 공약 액션플랜 부족, 합리적 규제·지속성 담보돼야"

서울시장 후보 3인(박원순·김문수·안철수)의 부동산 정책 공약에 구체적인 계획이 부족하다는 지적이 제기된다. 도시경쟁력을 높이기 위해선 재개발·재건축이 여전히 필요하고, 정책을 일관성 있게 추진해야 된다는 목소리가 높다.

함 빅데이터랩장은 "후보별 공약의 정책 실현가능성 및 재원마련 방법, 도시 균형발전을 이루는 구체적 액션플랜이 부족하다"고 했다.

김 실장도 "재건축 규제 강화‧완화를 반복하는 것만으론 서울의 주거 문제를 해결할 수 없다"며 "합리적 규제 수준을 정하고 지속성을 담보해야 한다"고 밝혔다.

전문가들은 차기 서울시장에게 바라는 정책으로 인구감소 대응책과 주거복지 강화와 다양한 정비사업의 다양한 모델 발굴 등을 꼽는다.

이 교수는 "앞으로는 인구 감소로 방치 부동산이 늘어나는 '축소도시' 시대의 대응전략이 필요하다"고 말했고, 함 빅데이터랩장은 "높은 집값과 가용부지 한계 속에 다양한 정비사업 롤모델을 만들어야 한다"고 조언했다.

유엄식 박치현 기자