여의도 '특별계획구역'에 복잡해지는 재건축 셈법

서울 여의도 시범아파트 전경. /사진=머니투데이DB

서울 도심인 여의도 일대 55만㎡ 규모의 노후 아파트촌이 서울시의 '특별관리'를 받게 되면서 소유자들의 셈법이 복잡해졌다.

특별계획구역은 주택·기반시설들을 유기적으로 연계 개발하기 위한 세부 가이드라인으로, 층수 제한이 완화될 수 있다는 점에서 희소식이다. 하지만 관련 행정절차에 시간이 소요돼 일반 아파트단지보다 재건축 사업 속도가 느려질 수 있다.


◇여의도 특별관리, 주거지역 층수제한 완화에 '무게'

12일 서울시에 따르면, 특별계획구역 지정 안건을 포함한 여의도아파트지구 지구단위계획이 빠르면 내년 공포될 전망이다. 해당 지구단위계획은 연구용역을 마치고 주민공람과 서울시 도시건축공동위원회의 심의 등 제반 행정절차를 마무리해야 확정된다.

이에 따라 여의도 노후아파트촌은 기존 단지별 재건축을 위해 수립한 정비사업 중심의 '개발기본계획(정비계획)' 대신 주거지뿐 아니라 교통, 기반시설, 상업지 등을 종합관리하는 지구단위계획을 통해 체계적이고 통합적인 관리가 기대된다.


여기에 박원순 서울시장은 지난달 "건물을 특이하게 만들고 디자인을 잘 하면 높이든 용적률이든 (인센티브를) 더 줄 수 있다"고 말했다. 용도지역 변경을 통해 층수 제한을 완화하는 정책 방향을 염두에 둔 발언으로 해석된다.

특히, 시는 최근 특별계획구역 내 용도지역 변경 심의절차를 손질하기도 했다. '용도지역 변경이 수반된 특별계획구역 지정' 안건은 도시계획위원회(도계위)가 자문하도록 해 면밀하게 검토할 수 있는 장치를 마련한 것. 이 경우 초고층 가능성이 이미 열려있는 상업지가 아니라 주거지역으로 구성된 여의도아파트지구가 대상일 가능성이 높다.

◇인프라 확충엔 용이, 사업속도는 더 늦어질 수도

여의도보다 앞서 특별계획구역 지정이 추진되고 있는 압구정의 경우 총 6개 구역으로 나뉜다. 1구역(미성1·2차), 2구역(현대9·11·12차), 3구역(현대1~7차, 현대10·13·14차, 대림빌라트), 4구역(현대 8차, 한양3·4·6차), 5구역(한양1·2차), 6구역(한양5·7·8차) 등이다.

재건축조합 등 정비사업의 시행자는 특별계획구역별로 1개씩 지정돼 정비사업을 추진하게 된다. 여의도아파트지구도 기반시설 배치에 적절하다는 판단이 내려지면 2개 이상 단지가 있는 특정 구간이 한 구역으로 묶일 수 있다. 단일단지일 때보다 정비구역의 몸집을 키우고 도로를 비롯해 인프라를 확충하기가 수월해진다.

하지만 동일 구역에 배치된 단지들끼리 사업 방향을 놓고 시각차이를 보이면 개별 단지일 때보다 사업 속도는 더 느려질 수 있다. 최근 주민 커뮤니티에선 외국 국적의 소유자가 '투자자와 국가간 소송'(ISD) 가능성을 언급하는 등 사업 지연에 민감한 반응을 보이고 있다.

시 관계자는 "광범위한 지구단위계획 구역 내에서 세부 개발계획을 확정해야 해 아파트단지별 특별계획구역 지정을 추진할 것"이라며 "다만, 재건축계획 실현이 보장된 것은 아니며 주민들과의 협의도 충분히 이뤄져야 한다"고 말했다.

한편, 지난달 박 시장의 발언 이후 여의도 아파트값은 고공행진하고 있다. 1971년 준공된 시범아파트는 지난달 전용면적 79.24㎡가 11억5000만원에 거래됐다. 지난해 같은 달보다 최대 2억7000만원 뛴 가격이다.