[MT리포트] "최선의 대안" vs "못쓰는 카드"...'콤팩트시티' 전문가 의견은

"서울의 역사적 문화적 가치나 편리한 지하철 등을 고려하면 도심을 고밀도로 개발하는 '콤팩트시티'가 서울 집값 상승의 대안이 될 수 있다."

"집값이 안정적일 때는 '콤팩트시티'가 의미있을 수 있지만 현재로선 꺼낼 카드가 못 된다."


부동산 업계와 학계에서는 서울 집값 상승의 대안으로 떠오르고 있는 '콤팩트시티'에 대해 긍정적인 평가를 내리고 있다.
하지만 현실성 여부에 대해서는 고개를 내젓는다. 또 계획 의도보다는 개발 위주의 정보에만 매몰돼 집값이 또다시 요동칠 수 있는 만큼, 과도한 개발이익을 환수하고 이를 인프라 건설과 주거복지에 재투자하는 등의 철저한 대비책이 필요하다는 게 전문가들의 의견이다.

콤팩트시티의 대표적 사례는 일본 도야마시가 꼽힌다. 인구 감소로 고민하던 도야마시는 대중교통망을 정비해 주거지역에 인구를 집중시키는 대중교통중심도시(TOD) 계획을 수립했다.

생활편의시설을 인구가 많은 도심에 집중시켜 도시재생에도 성공했다. 신도시, 그린벨트(개발제한구역) 해제 등 도시 확장보다는 도시 주요 기능을 도심에 모아 지속가능한 도시를 만들자는 것이 바로 '콤팩트시티'다.


이창무 한양대 도시공학과 교수는 “서울 도심에 고밀도로 집을 지으면 교통사정이 나빠진다고 생각하지만 실은 외곽에 사는 사람들의 출·퇴근에 따른 교통혼잡이 훨씬 더 심하다”며 “서울은 지하철 등 대중교통이 발달한 도시인만큼 역세권에 밀도 높게 집을 지으면 사회적 편익이 비용보다 훨씬 클 수 있다”고 분석했다.

과거의 개발세대는 장시간 소요되는 출·퇴근을 당연한 것으로 인식했지만, 문화를 중시하는 현재의 젊은 세대일수록 가족 간의 소통과 자아실현 등을 위해 도심에 살려는 욕구가 더 크다는 의견이다.

강남 수요가 특히 교육에 초점을 둔 측면이 많다는 점에서 교육 수요가 없는 가구가 모든 시설이 갖춰진 도심의 복합주거시설로 옮겨가고 강남에 교육 수요가 있는 가구가 자리잡으면서 주거 순환을 활성화시킬 수 있다는 점도 콤팩트시티의 이점으로 꼽힌다.

김승배 피데스개발 대표는 “콤팩트시티는 세계적인 추세”라며 “공급을 하더라도 위치와 규모 등 수요를 잘 파악하는 것이 중요하다”고 말했다.

도심 개발에 따른 기대심으로 단기간 가격 상승 우려가 제기될 수 있지만, 수급 측면에서 자연스럽게 접근해야 한다는 지적도 있다. 단기간의 가격 변동보다는 도시 전체의 10년, 20년 미래를 봐야 한다는 것이다.

유선종 건국대 부동산학과 교수는 “이미 서울은 압축도시화를 겪은 콤팩트시티로 볼 수 있다”며 “선택과 집중을 해야 하지만 압축 도시화에서 빠지는 지역의 경우 생활의 불편함을 감수해야 한다는 단점이 있다”고 지적했다.

김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장도 “인구가 줄어들고 외곽지역의 교통망 확대에 따른 비용 증가 등으로 고려할 때 콤팩트시티는 서울이 나아갈 방향”이라면서도 “박원순 서울시장의 여의도·용산개발 방안이 사실상 콤팩트시티와 일맥상통했으나 오히려 집값 상승을 부추겼다는 점을 감안할 때 현 시점에서 정부와 서울시가 콤팩트시티를 고려하기는 쉽지 않을 것”이라고 내다봤다.