집 있는 사람은 대출로 투기지역 집 못산다

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 13일 오후 종로구 세종대로 정부서울청사에서 부동산 관련 대책을 발표하고 있다.

정부가 13일 발표한 '주택시장 안정대책'의 대출 규제의 핵심은 '대출을 이용한 부동산 투자 차단'이다. 이를 위해 은행 돈이 실수요 목적이 아닌 투자 목적의 부동산 구입에 투입될 수 있는 구멍들을 모두 막는데 대책의 초점이 맞춰졌다. 대상은 유(有)주택자와 규제지역이다.


2주택 이상 보유세대는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역내 주택 신규 구입을 위한 주택담보대출(주담대)이 원천 금지된다.

1주택 세대 역시 원칙적으로 금지하되 예외적인 경우에 허용키로 했다. 추가 주택구입이 이사, 부모봉양 등 실수요이거나 부득이한 사유로 인해 규제지역으로 이사해야 하는 경우에는 허용한다.

부득이한 사유는 학교취학, 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병 치료 또는 요양, 학교폭력으로 인한 전학 등이다. 이 경우에도 2년내 기존 주택을 처분해야 한다.

특히 무주택자라고 하더라도 규제지역내 공시가격 9억원 초과의 고가주택은 실거주 목적이 아닌 경우는 주담대가 금지된다. 다만 무주택자의 경우 주택구입 후 2년내 전입하는 경우, 1주택세대는 기존주택 2년내 처분 조건부에 한해 예외적으로 허용한다. 이를 위반한 경우 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한키로 했다.


주택구입 목적이 아닌 생활안정자금 목적으로 주담대를 이용할 경우에도 규제가 적용된다. 1주택 세대는 현행과 동일한 LTV, DTI 비율을 적용하고 2주택 이상 세대는 10%포인트씩 강화한다. 생활안정자금을 주택구입목적 등으로 유용하지 못하도록 대출기간 동안 주택을 추가로 구입하지 않는다는 약정을 체결하고 3개월 단위로 확인받아야 한다.

주택구입에 편법 이용되고 있다는 지적을 받은 전세대출은 2주택 이상인 세대에는 공적 보증을 금지했다. 1주택자는 부부합산소득 최대 1억원 이하까지 보증을 제공한다. 맞벌이신혼부부는 8500만원, 다자녀가구는 1자녀 8000만원, 2자녀 9000만원, 3자녀 1억원까지 허용된다. 무주택자는 소득과 상관없이 보증을 이용할 수 있도록 했다.

전세대출에 대해선 금융회사가 주기적으로 실거주 및 주택보유수 변동 여부를 확인하고 위반시 대출을 회수한다. 단 이미 전세대출보증을 이용하고 있는 2주택 이상자는 기존 1주택 초과분을 2년내 처분하는 조건으로 1회에 한해 보증 만기 연장을 허용하고 1주택자는 기존 요건으로 만기 연장해 주기로 했다.

임대사업자대출에는 LTV(담보인정비율)가 도입된다. 현재는 LTV 규제가 없어 금융회사들이 집값의 최대 80%까지 대출해 주고 있다.

LTV가 도입됨에 따라 투기지역, 투기과열지구내 주택을 담보로 하는 임대사업자대출에는 LTV가 40%로 제한된다.

주담대가 있는 임대사업자는 투기지역 내 주택취득 목적의 신규 주담대도 받을 수 없다.

임대사업자대출이 용도외 유용되는것을 차단하기 위해 건당 1억원 초과 또는 동일인당 5억원 초과 임대사업자대출은 사후 점검하고 임대차계약서, 전입세대열람원 등을 사후에 반드시 확인하도록 했다. 대출금을 용도외 유용한 것이 확인되면 대출을 회수하고 임대업 관련 대출을 최대 5년간 제한한다.

금융당국은 이와 함께 연내 RTI(임대업이자상환비율)의 적정성을 종합적으로 검토해 임대업대출 건전성 제고 방안을 추가 마련키로 했다.

대출 규제는 14일부터 체결되는 주택매매계약부터 적용된다.