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'소유자 신상 파악 나선’ 압구정현대, 재건축 닻 올린다

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  • 김지훈 기자
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  • 2018.09.28 04:00
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[생생부동산]의결 기준 50% 채워 추진위 설립…75% 동의해 정식 시행자 발족 관건

압구정동 현대아파트 전경. /사진=김지훈 기자
압구정동 현대아파트 전경. /사진=김지훈 기자
"소유자 10%가량은 거주지 파악이 어렵습니다. 등기등본상 주소지에 재건축 조합 설립 동의서를 보내도 회신이 없어, 동의서 징구는 포기해야 될 것 같습니다." (압구정 특별계획3구역 재건축정비사업조합설립 추진위원회 관계자)

최근 압구정특별계획3구역(이하 압구정 3구역)에선 집주인 '신상 파악'이 화두다. 행방이 묘연하거나, 재건축 사업에 대한 의사 표명이 없는 소유자 비중이 유독 높기 때문이다. 재건축 조합을 설립하기 위해선 소유자 3/4이 찬성해야 돼 집주인이 파악되지 않으면 진척이 어렵다. 하지만 시세는 떨어질 기미가 없다.

◇재건축 추진위는 설립됐지만, 소유자 10% 파악 안돼

27일 정비업계에 따르면 강남구청은 이달 압구정 3구역 재건축 추진위 설립을 인가했다. 주민들의 추진위 설립 동의서 징구 결과, 소유자 약 4006명 중 과반이 넘는 53%가 찬성 의사를 밝혀 법적 설립 요건인 '소유자 과반 동의'가 충족됐다.

압구정3구역은 압구정 아파트지구 내 6개 특별계획구역 중 최대 규모로 총 면적이 36만㎡(2016년 10월 서울시 열람 공고 기준)에 달한다. 강남 대규모 민영아파트개발의 상징인 '현대아파트'(현대아파트 1~7, 10·13·14차 등)가 위치하고, 대림빌라트 등 소규모 단지도 있다.

해당 구역 전체 소유자 10%선인 400여명은 '주소지 불명자'로 분류됐다. 주민들의 추진위 설립 동의서 징구 과정에서 집주인 신상 정보가 파악되지 않아서다. 등기부등본상 소유자에게 동의서 서식을 보내도 회신이 없거나 반송돼 차명 소유가 의심되기도 한다.

정비사업 근거법인 '도시및 주거환경 정비법'은 재건축 시 소유자 재산가치에 중대한 영향을 미치는 경우 높은 동의율을 요구하고 있다. 안전진단(10% 이상 동의)과 같은 경우는 동의율 충족 요건이 낮지만, 정식 사업 시행자인 조합을 설립하기 위해서는 '소유자 75%가 동의하고, 동별 과반이 동의'해야 된다고 규정하고 있다.

서울 강남권 자치구 관계자는 "통상 재건축 추진 시 소유자 파악이 어려운 경우는 1%가량 된다"면서 "소유권 관계를 떳떳이 밝히기 어려운 게 아닌지 의심된다"고 말했다.

◇'1대1 재건축' 정비계획 추진...지구단위계획 확정에 달려

추진위는 '1대1 제자리 재건축'을 표방하고 발족했다. 아파트 단지 규모를 재건축 전과 비슷하게 유지하고, 각 단지 배치도 바꾸지 않겠다는 구상이다.

해당 구역에 중대형 규모 아파트가 많다는 점이 감안됐다지만, 소형 아파트 수를 늘리지 않고 고급화하겠다는 의도다. 재건축 시 서울을 비롯한 수도권 과밀억제권역은 임대주택 등 소형주택 비중을 최소 60%까지 채워야 하지만, '신축 아파트 전용면적 총합이 기존 주택 대비 130% 이내'면 예외가 인정돼 소형주택 의무 비중을 회피할 수 있다.

추진위가 이 같은 구상을 담은 정비계획을 마련하기 위해선 서울시가 입안 중인 압구정아파트지구 지구단위계획이 먼저 확정돼야 한다. 정비계획은 지구단위계획 아래 세부개발계획이어서 서울시 심의 절차에서 우선 순위가 밀린다.

정비업계는 빠르면 지난해 6월경 서울시의 지구단위계획이 결정 고시될 것으로 예상했지만, 서울시 도시건축공동위원회 심의는 아직도 마무리되지 않고 있다.

◇서울시 도시계획 반감…잇따른 정부 규제도 부담

서울시는 압구정3구역 한강변 부지에 '역사문화공원'을 조성하는 구상을 하고 있는데, 해당 부지 소재 집주인들은 재건축 이후 조망권을 잃게 되는 점을 우려한다. 일대에선 압구정역 인근 부지를 기존 주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 조건인 기부채납(공공기여) 규모도 과도하다고 주장한다.

향후 조합이 설립되더라도 지난해부터 시행된 재건축 규제 중 하나인 '조합원 지위 양도 금지', 올해 부활한 '재건축 초과이익 환수제' 적용 대상이 된 것도 부담이다.

재건축 추진을 위한 악조건에도 매수인과 매도인의 기싸움이 팽팽하고, 시세는 꾸준히 상승세다. 압구정 현대아파트 1차는 지난 6월 전용 161.18㎡가 31억2000만원에 계약된 이후 실거래 기록이 없지만, 매도 호가는 더 올랐다.

압구정동 A공인중개업사무소 관계자는 "서울시가 대대적으로 개발 구상을 밝힌 여의도, 용산 일대 집값이 오르면서 전반적인 시장 분위기가 나쁘지 않다"며 "동일 면적 매물을 취득하기 위해선 33억~34억원은 지불해야 될 것"이라고 말했다.



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