[광화문]공시가격 현실화, 기준부터 명확해야

부동산 공시가격 현실화가 논란이다. 최근 3년간 연 4~5%의 상승률을 기록한 표준단독주택 공시가격이 올해 9%대 이상 급등했고 부동산시장 하향국면에 보유세 인상이 불가피해 민감하다.
　
공시가격은 공시지가와 더불어 부동산에 대한 정부의 공식 가격이다. 재산세와 종합부동산세 같은 보유세, 각종 부담금 및 건강보험료 등 공적 활동의 기초자료로 활용된다.
　
그간 공시가격이 시세를 제대로 반영하지 못해 고가 부동산 소유자들이 세금을 덜 내는 역진성이 만연했다. 활발한 거래로 가격 노출이 많은 아파트는 실거래가의 70% 수준에서 정해지는 반면 단독주택은 실거래가의 절반 수준에 불과했다. 같은 지역 비슷한 가격대의 주택을 갖고 있더라도 단독주택이 아파트보다 낮았고 강남보다 강북의 실거래가 반영률이 높았다.
　
과세 표준이 급격히 올라 ‘세금 폭탄’이란 표현도 등장했지만 형평성에 방점을 뒀다는 정부의 설명이 설득력을 더 얻는다.
　
하지만 가격 산정 과정에 정부가 기준 없이 개입한 흔적이 많아 우려스럽다. 가격 산출 방식과 근거 설명도 부족하다. 정부는 중저가 주택을 비롯해 시세 15억원 이하는 변동률이 크지 않다고 했는데, 무슨 이유인지 모른다. 시세 15억원 이하 주택 소유자들을 현 정부의 지지층으로 봤기 때문이 아닐까 싶다.
　
정치논리에 따라 여당과 정부도 충돌했다. 여당은 서민·중산층 거주지역은 점진적으로 올려야 한다고 했지만 정부는 시세 상승분만큼은 인상해야 한다고 했다. 정부가 임의로 방침을 정할 수 있음을 보여주는 대목이다.
　
공시가격 산정 과정이 어떻게 이뤄지는지, 어떤 데이터를 쓰는지, 시세는 어떻게 책정하는지도 국민 대다수가 모른다. 이의신청을 받는다지만 상승률이 적정한지 알 수 없어 가격 정정을 요구하는 행정소송이 제기될 가능성도 낮다.
　
한국감정원은 표준주택·표준지 공시가격을 산정한 뒤 ICT(정보통신기술)를 활용한 대량산정 방식을 적용해 개별단독주택·토지의 과세표준을 정한다. 비용과 시간을 대폭 줄이기 위해서라지만 신뢰성은 의문이다.
　
미국 등 선진국들은 과세 형평성에 초점을 맞춰 부동산의 ‘시장가치’(Market Value)를 파악하나 우리나라는 실거래가의 최빈값(가장 많이 나타난 값) 또는 중앙값을 기준으로 삼는다. 이때 가족간 저가거래, 시세를 끌어올리려는 투기성 거래는 걸러지지 않아 문제로 지적된다.
　
중앙정부가 가격을 일률적으로 매기는 것이 맞는지도 궁금하다. 미국도 실거래가격에 기반한 추정가치를 산정하나 실거래 등 자료가 부족한 곳은 감정평가사들이 별도로 평가해 보완한다. 과표 산정도 지방정부가 자율적으로 정한다. 지역 사정을 반영하기 위해서다. 가격도출 및 심사과정도 불투명하다. 지난해 국토교통관행혁신위원회는 부동산 공시가격을 최종 심의·결정하는 중앙부동산가격공시위원회의 운영이 불투명하다고 지적했지만 올해 심의회의는 일정까지 미루며 비밀리에 진행됐다.
　
공시가격 현실화는 보유자산에 맞게 적정한 세금을 부과하는 구조를 만들기 위한 것이다. 부유층이 부담해야 하는 세금이 중산층과 서민들에게 전가되는 것을 막자는 취지다. 이 과정에서 특정 지역과 계층을 목표로 삼아 사회적 갈등과 대립을 유발하는 것은 적절치 않다. 필요하다고 해서 절차를 무시하면 재판 없이 감옥에 보내는 것과도 같다. 정책에 따라 공시가격이 크게 바뀌면 조세저항에 직면할 수 있고 제도 자체의 적법성 논란도 일어날 수 있다. 정부는 정확한 자료를 근거로 한 명확한 기준을 제시해 이해와 신뢰를 먼저 확보해야 한다.