300억원대 빌딩 접고 41억 시세 취한 '예진아씨'

손예진이 2015년 93억5000만원에 매입해 보유하다 매각한 서교동 꼬마빌딩. /사진=다음 로드뷰

합정역 1번과 2번 출구 사이에 양화로 7길로 이어지는 대로변 모퉁이. 지하 2층~지상 17층 오피스텔 건설이 한창이다. 배우 손예진씨가 지난해까지 보유했던 꼬마빌딩 자리다.

'마포만두' 등 식당이 입점해있던 서교동 393-1과 393-3 두 필지로 대지면적 총 495.6㎡(150평)다. 손씨가 2015년 1월 매입할 당시엔 두 필지 위에 각각 낡은 꼬마빌딩이 자리하고 있었다.


하지만 오는 10월이면 총 104가구의 원룸 오피스텔에 4개 호의 근린생활시설을 갖춘 빌딩으로 거듭난다. 건축면적 262.89㎡, 연면적은 3628.4㎡다. 지하철역을 낀 일반상업지역이라 용적률이 600%를 넘는다. 주차는 총 60대가 가능하다.

배우 손예진씨가 지난해 초 약 41억원의 차익을 남기고 매각한 마포구 서교동 부지에 지상 17층 높이의 오피스텔이 건축 공사가 진행되고 있다. /사진=김희정 기자 [email protected]

공급면적 25.15㎡(A), 25.65㎡(B), 30.38㎡(C) 등 세 타입으로 이뤄진 이 오피스텔의 분양가는 최소평형이 2억8000만원안팎. 전가구 복층형이나 복층을 제외한 최소평형 바닥면적은 4.5평 남짓. 대지지분은 한 가구당 1평(3.3㎡) 정도다.

대지지분 1평당 개발 후 건축비를 포함해 최소 2억8000만원에 분양하고 있는 셈이다. 시행사는 정모씨 외에 3인으로 손씨로부터 평당 1억원 남짓에 해당부지를 매입했다.


분양가 중 시행사가 책정한 토지원가는 평당 1억8000만원. 매입가에 80%를 얹어 책정했다. 토지원가를 제외한 건축원가와 무관하게 분양 후 토지차익으로만 120억원을 버는 셈이다.

분양 관계자는 "시행사는 이대역 등 다른 지역에서 오피스텔 개발로 자산을 축적한 가족들로 서교동 부지 개발에 따른 순이익은 각종 리스크를 감안해도 최소 50억원 이상"이라고 말했다.

물론 손씨도 대출 65억원 가량을 끼고 93억5000만원에 사들여 지난해 2월 135억원 가량에 매도했다. 3년 만에 41억5000만원의 차익을 남긴 셈이다.

해당 지역은 홍대생과 외국인들의 선호도가 높은 지역이다. 부지 뒤로는 고급 주상복합인 '메세나폴리스'가 자리하고 있다. 홍대 인근 1인 가구의 실수요가 높은 지역이다.

배우 손예진씨가 지난해 1월 마포구 서교동 보유 토지를 오피스텔로 개발하기 위해 서울시에 실명으로 제출한 사전협의 자료. 사업자가 손언진으로 돼있다.

손씨가 해당 부지를 팔지 않고 직접 개발했다면 건물가치는 최소 300억원에 달했을 것으로 추정된다. 손씨는 2017년 10월 26일 정모씨 등과의 매도계약 체결이후 2018년 1월 서울시에 건축 승인을 위한 제반절차를 본인 실명으로 진행하기도 했다.

이는 토지를 매입한 시행사가 잔금을 치르기 전 건축승인까지 준비기간을 단축하기 위해 사실상 손씨 대신 진행한 것으로 개발 사업에선 일반적이다. 다만 손씨가 직접 개발했다면 건축비조달을 위한 파이낸싱 이외에도 각종 인허가 절차와 민원에 시달리는 고충을 감수해야 했을 터다.

오피스텔 미분양이란 최악의 상황도 감내해야 한다. 실제 해당 오피스텔은 지난해 4월부터 분양(분양 신고는 5월)에 돌입했으나 지금까지 완판이 안됐다. 한 중개업소 관계자는 "인근 오피스텔 실거래가와 전용면적 대비 분양가가 높다"고 밝혔다.

손예진씨가 지난해초 매도한 서교동 부지 주변은 현재 개발이 한창이다. 양화로를 사이에 두고 부지 맞은편으로 대규모 역세권 청년임대주택 공사가 진행 중이다. /사진=김희정 기자 [email protected]