[MT리포트]임대료 하락 세계적 추세…건전성 관리 필요

금융투자업계의 공격적인 해외 부동산 쇼핑을 우려하는 시각도 있다. 최근 글로벌 부동산 대체투자 시장의 성장세가 둔화될 조짐을 보이고 있는 가운데, 금융당국이 시장 움직임을 모니터링하며 건전성 관리에 나서야 한다는 목소리도 나온다.


글로벌 종합부동산 투자회사 JLL에 따르면, 글로벌 상업용 부동산의 2018년 전체 투자규모는 전년 대비 4% 증가한 7330억 달러(약 832조원)로 2007년 이후 사상 최대를 기록했다. 당초 예상을 뛰어 넘는 수준의 시장 움직임이었다.

그러나 연간이 아닌 분기 단위로 시장을 살펴보면 분위기가 다르다. 최근 정치, 경제 전반에 불확실성이 확대되면서 2018년 4분기 글로벌 상업용 부동산 투자는 전년 동기 대비 11% 감소한 2120억 달러(약 240조5000억원)에 그쳤다.

JLL은 최근 상업용 부동산 수요가 약화되고 있는 징후가 나타났고, 이같은 추세가 올해 지속될 것으로 보고 있다. 이에 따라 올해 상업용 부동산 투자 규모도 2018년 대비 5~10% 감소한 약 6800억 달러(약 771조4600억원) 수준으로 줄어들 것으로 추정했다.

또 신축 건물 공급 및 큰 변동 없는 수요 등을 감안할 때 글로벌 오피스 공실률은 올해 말 12%까지 올라가는 등 앞으로 12개월~18개월 동안 상승세를 보일 것이라고 전망했다.


시장 내 공급 증가로 임대료 상승률은 약 2~3%대로 낮아질 것으로 내다봤다.


신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "글로벌 부동산 대체투자시장의 투자수익률은 지속적인 자금 유입에도 불구, 수급 불균형, 고평가 인식에 따른 가격부담 등으로 2010년 이후 지속적으로 하락세를 보이고 있다"며 "글로벌 자산운용기관들의 경쟁 심화 등으로 수익률이 추세적으로 하락하는 상황"이라고 진단했다.

신 연구위원은 "부동산시장의 글로벌 동조화 현상이 강화되는 상황에서 해외 부동산 대체투자시장에 대한 모니터링 및 구조적 변화에 대한 대응이 필요하다"고 밝혔다.


금융투자업계의 국내 부동산 투자도 마음을 놓을 수 없는 부분이다. 자산운용사 및 리츠(REITs)가 상업용부동산 관련 간접투자상품을 적극적으로 내놓으면서 최근 펀드 수와 설정액이 빠르게 증가했다.

한국은행 금융안정보고서에 따르면 상업용부동산은 주거용에 비해 경기변동에 영향을 크게 받아 대내외 충격 발생시 관련 익스포저의 부실화 가능성이 상대적으로 높다. 2018년 9월말 기준 국내 금융기관들의 상업용 부동산 관련 대출과 투자상품 등의 금융 익스포저 규모는 800조원을 넘어섰다.


보고서는 상업용부동산은 기본적으로 주택에 비해 가격변동이 크고 경매 매각가율도 낮아 시장충격 발생 시 가격하락 폭이 커질 수도 있다고 경고한다.

한은은 "부동산시장의 상황 변화 등에 따라 금융시스템의 안정에 부정적 영향을 미칠 가능성이 있다"며 "상업용부동산 시장의 움직임을 예의주시하면서 관련 대출의 건전성 관리에 보다 힘쓸 필요가 있다"고 강조했다.

이에 금융당국은 건전성 등을 면밀히 관찰해 리스크 요인에 체계적으로 대응한다는 방침이다.

이경식 금융감독원 자산운용감독국장은 "해외·국내 부동산 펀드에 투자가 많이 이뤄졌는데, 이 과정에서 잠재적 리스크, 제도적 문제, 투자자 보호 문제 등을 감독당국도 제대로 살펴보지 못한 측면이 있다"며 "부동산 펀드의 리스크 관리·보고·공시 등에 대한 모니터링을 강화하겠다"고 밝혔다.

금감원은 올해 업무계획에서 통해 주요 리스크 요인 중 하나로 부동산 경기 위축으로 인한 부동산 관련 익스포저 부실 가능성을 지목했다. 이에 금감원은 부동산 그림자금융 위험요인 분석 및 관련 데이터베이스(DB) 구축에 나서기로 했다. 중장기적으로 은행 및 비은행 부문의 데이터를 연계하는 전 금융권 DB도 구축할 방침이다.