[MT리포트] 요즘 개미들, 유럽 명품 대신 빌딩 쇼핑한다는데...

[韓 자본 해외부동산 쇼핑]①보험사 주춤하는 사이 증권사 7조원 넘게 투자…환프리미엄 이용 공격 투자

#1.A증권사의 대체투자본부 담당자는 체코 프라하의 빌딩 인수 투자 계약서 작성 직전에 해지 통보를 받았다. 내막을 알아보니 한 국내 운용사가 더 좋은 가격을 받을 수 있다며 공개 입찰을 제안했기 때문이다. 이 빌딩은 최근 다른 국내 증권사가 인수 우선협상대상자로 선정됐다.

#2.인수 규모만 1조원에 달하는 프랑스 파리의 랜드마크인 '마중가 타워' 인수의향서 입찰에 한국투자증권, 미래에셋대우, NH투자증권, 하나금융투자 4개의 한국 증권사가 뛰어들었다. 국내 증권사 간에 인수 경쟁이 치열하자 한국투자증권이 발을 뺐다. 나머지 증권사도 "가격 경쟁은 하지 않겠다"며 신경전을 펼쳤으나 '1조830억원'을 써낸 미래에셋대우가 우선협상 대상자로 선정됐다. 업계에서는 미래에셋대우가 가장 높은 가격을 적어낸 것으로 판단했다.

3일 글로벌부동산컨설팅 회사인 쿠시먼앤드웨이크필드 집계에 따르면 지난해 유럽 부동산에 투자된 한국 자본은 총 73억유로, 원화로 약 9조2700억원에 달한다. 풍부한 유동성을 확보한 국내 기관투자자들이 국내에서 적절한 투자처를 찾지 못해 해외부동산으로 눈을 돌린 결과다.

특히 유럽은 환율 프리미엄 때문에 각광 받는 투자처가 됐다. 한국 투자자가 참여하지 않으면 딜(deal) 입찰을 연기하는 등 유럽에서는 '큰손'으로 대우 받고 있다. 지난해 런던과 독일 내에 주요 빌딩 물건이 나오면 한국 투자자에게 가장 먼저 인수 의향을 물을 정도다. 한 증권사 사장은 "가만히 있어도 해외에서 투자 딜을 갖고 한국을 방문한다"며 "검토할 딜이 쌓여있다"고 말했다.

금융권 중에서는 증권사가 가장 적극적이다. 은행은 부동산 펀드나 리츠 등을 간접적으로 투자하는 경우는 있지만 직접 투자는 극히 드물다. 규정상 영업용 부동산 보유만 가능하기 때문이다.

보험사는 2017년까지만 해도 해외부동산 투자에 적극 나섰으나 최근에는 성장세가 둔화됐다. 국내 금융사의 쏠림 현상이 심해지자 투자 매력이 떨어졌다는 평이다. 특히 2022년 도입될 새 국제회계기준(IFRS17)에 대한 대비로 대규모 자본확충을 해야하고 환헷지비용 부담이 커졌다. 최근 금융당국이 환헷지비용에 대한 점검을 강화하고 있어 해외부동산 투자 확대에 대해서는 보수적인 입장이다.

보험사가 주춤하는 사이 국내 9개 주요 증권사가 지난해부터 최근(3월13일)까지 해외부동산에 쏟아 부은 투자액이 7조7000억원을 넘어섰다. 9개 증권사는 미래에셋대우 (7,330원 ▼80 -1.08%), 한국투자증권(한국금융지주 (65,500원 ▲900 +1.39%)), NH투자증권 (11,720원 ▲50 +0.43%), KB증권, 삼성증권 (37,250원 ▼150 -0.40%), 신한금융투자, 메리츠종금증권 (6,100원 ▼200 -3.17%), 키움증권 (130,500원 ▼300 -0.23%), 하나금융투자다. 내부 정보를 이유로 오픈하지 않은 딜을 포함하면 실제 금액은 더 웃돌 것으로 추정된다. 대출을 포함한 총 인수가액은 수 십 조원이다.

증권사별로 보면 하나금융투자와 미래에셋대우의 해외 부동산 투자금액이 각각 2조원을 넘어서 금액이 가장 크다. 메리츠종금증권도 1조원이 넘는 것으로 추산됐다. 이어 한국투자증권 6580억원, 삼성증권 5354억원, KB증권 3400억원, NH투자증권 3123억원, 키움증권 약 2640억원, 신한금융투자 2035억원 순이다.

좋은 투자 물건을 놓고 국내 증권사 간에 경쟁이 붙으면서 부동산의 몸값이 뛰고 있다. 증권사 IB부서 관계자는 "지난해 유럽 전반적으로 부동산 가격이 약 20% 올랐다"며 "국내 투자자들이 딜을 잡기 위해 활발하게 나서면서 전체적인 가격 상승을 이끌었다"고 말했다.

증권사 간에 불만도 터져 나온다. 다른 증권사 관계자는 "뒤늦게 해외 부동산 투자에 뛰어든 몇몇 증권사가 상대적으로 높은 가격을 제시해 전체 시장의 몸값을 높이고 있다"며 "예전에 유럽 부동산 투자 수익률은 연 7~8%가 가능했는데 요즘은 연 7%도 쉽지 않다"고 토로했다.

수요 대비 우량 물건 공급이 부족하자 유럽 전통 시장인 영국, 독일, 프랑스에서 벗어나 투자경험이 없었던 헝가리, 폴란드, 아일랜드, 덴마크 등 북유럽·동유럽 등으로 시선을 돌리고 있다. 올해도 이탈리아 밀라노 피렐리타이어의 글로벌 R&D(연구개발)센터, 체코 프라하 루스톤카오피스 빌딩 등 앞다퉈 인수 소식을 전했다.

경쟁 과열에 대한 업계의 평가는 엇갈린다. 한국은 유럽 현지 투자자보다 환율 프리미엄이 있기 때문에 조금 가격을 높게 써서 인수하더라도 문제될 것이 없다는 입장이다. 반면 인수 규모가 큰 빌딩의 경우 향후에 매도할 대상자를 찾지 못하면 유동성 위기에 처할 수 있다는 우려도 적지 않다.

국내 투자자의 해외부동산 쇼핑은 이어질 전망이다. 한 기관투자자 관계자는 "증시는 변동성이 크고 국내 부동산 시장마저 얼어붙었다"며 "늘어난 자본력만큼 수익성 방어를 위해서라도 해외부동산 투자를 배제할 수 없다"고 말했다.

배규민 기자, 전혜영 기자


[韓자본 해외부동산 쇼핑]②초대형 IB 등장 후 증권사 투자여력 커져…2월말 기준 설정원본 42조원 매년 9조씩 급증


#한국투자증권이 지난 2월 판매한 공모펀드인 '밀라노 부동산투자신탁1호'는 사흘 만에 공모금액 546억원이 모두 모집됐다. 이 상품은 이탈리아 밀라노 빌딩에 투자해 발생하는 임대수익을 투자자에게 배당하고, 자산을 매각해 원리금을 상환하는 구조로 돼 있다. 연 기대 배당수익률은 7%에 달한다.

지난해 벨기에 브뤼셀의 외교부 청사에 투자하는 '한국투자 벨기에코어오피스 부동산 펀드'를 포함해 2016년부터 총 10개의 부동산 공모펀드를 출시해 모두 완판에 성공했다.

해외 부동산을 포함한 대체투자에 대한 증권사의 관심은 오래전부터 있었지만 말 그대로 지금은 '타이밍'이 맞아 떨어진다.

우선 2017년 자기자본 4조원 이상의 초대형IB(투자은행)가 탄생하면서 증권사 스스로 투자할 수 있는 여력이 커졌다. 단기금융업 인가를 받은 한국투자증권과 NH투자증권은 발행어음을 통해 직접 자금 조달도 가능해졌다.

하나금융지주, 신한금융지주, KB금융지주 등 금융지주 계열사 증권사도 유상증자 등을 통해 지주로부터 전폭적인 자금 지원을 받고 있다. 은행의 성장성이 정체했고 비은행부문의 IB(투자은행) 수익을 통해 꽤 짭짤한 수익을 올릴 수 있다고 판단했기 때문이다.

증권사의 IB부문 수익을 보면 부동산을 포함한 대체투자가 상당수를 차지한다. 증권사는 우량한 투자처를 발굴하고 펀드를 설정해 매수한 뒤 수수료를 떼고 연기금이나 보험사 등 기관투자자에게 셀 다운(인수 후 재매각)한다. 수수료는 챙기고 리스크 헷지하는 셈이다. 연 기대 수익률이 높은 초유량 자산은 셀 다운 하지 않고 내부 자금을 직접 넣어 수익을 올렸다.

증시 악화에도 메리츠종금증권은 지난해 사상 최대의 실적을 올렸다. 자기자본금 4조원대인 한국투자증권은 자기자본이익률(ROE) 11.2%를 기록했다. 부동산과 대체투자 등 IB부문 수익이 없었다면 불가능한 일이다.

증권사 WM(자산관리)담당 임원은 "해외부동산 투자처럼 비교적 안정적으로 연 7% 안팎의 수익을 낼 수 있는 상품에 대해 기관 뿐 아니라 일반 투자자의 수요가가 늘어나고 있다"며 "상품 포트폴리오 다변화와 증권사 간의 차별화 전략을 위해서도 다양한 대체투자 상품 발굴에 나서고 있다"고 말했다.

금융투자협회에 따르면 지난 2월28일 기준 해외 부동산 펀드 설정원본(고객이 투자한 누적 돈)은 42조4074억원이다. 연말 기준으로 2015년 13조498억원에서 2016년 22조651억원, 2017년 31조185억원, 2018년 40조6798억원 등 매년 9조원 안팎이 증가했다.

배규민 기자

[韓 자본 해외부동산 쇼핑]]③"미매각 2조원", 지역 확대 우량투자처 발굴 안간힘…고가매입·투자매력 하락 등 증권사 셀다운 손실 속앓이



“일단 도매로 사오긴 했는데 국내 시장에서 안 팔리네요.”

해외부동산 투자가 장밋빛 전망만 안겨다 주는 것은 아니다. 투자 열풍에 편승해 비싼 가격에 매입했거나 투자 매력이 떨어지는 빌딩을 무리하게 사서 팔지 못하고 속 앓이를 하는 경우도 적지 않다.

한 대형증권사 부동산투자 담당 임원은 “자기자본을 들여 매입한 해외 부동산을 국내 연기금이나 보험회사 등 기관투자자에게 셀 다운(인수 후 재매각) 하지 못해 떠안는 사례가 늘고 있다”며 “지금까지 못 판 물건과 최근에 인수해서 팔아야 하는 자산 규모를 합하면 약 2조 원은 될 것”이라고 추산했다.

셀 다운에 실패한다고 당장 손해를 보는 것은 아니다. 하지만 장기간 자금이 묶여 유동성에 영향을 받는다. 자본 여력이 넉넉하면 내부 보유를 통해 일정 수익을 올릴 수도 있지만 보통은 유동성 확보를 위해 재 매각한다.

자기자본이익률(ROE)이 두자릿수인 키움증권, 한국투자증권, 메리츠종금증권은 연평균 기대수익률이 7% 내외인 해외부동산 투자 자산을 보유하면 오히려 평균 ROE를 낮춰 수익성이 훼손된다.

국내 증권사는 셀 다운 규모에 대해 쉬쉬하고 있다. 셀 다운 기간은 증권사의 내부 전략과 투자 물건마다 차이가 있는데 보통 짧게는 3개월, 길게는 1년까지 잡는 곳도 있다.

한 증권사 관계자는 “각사마다 셀 다운 책정 기간과 기준이 다르기 때문에 ‘악성’ 미매각 물건 규모를 쉽게 파악하기는 힘들다”고 말했다. 국내에서 잘 팔리는 물건을 사오기 위해 북유럽·동유럽 등 투자 대상 지역을 확대하고 있다.

증권사 대체투자 관계자는 “기관투자자도 과열 열기를 알기 때문에 인수에 더욱 신중한 모습”이라며 “앞으로는 한국이나 해외 현지 자산운용사가 들고 오는 딜이 아니라 증권사가 직접 우량 투자처를 발굴해 내는 능력이 더욱 중요해졌다”고 말했다.

인수 경쟁이 과열되고 수익성 악화가 우려되자 당분간 해외 부동산 투자에서 발을 빼겠다는 증권사도 있다.

다른 증권사 IB(투자은행) 부서 관계자는 “일단 딜을 따고 보자는 식으로 접근하니까 인수가만 오른다”며 “이런 상황에 합류해 위험부담을 지는 것보다 다른 대체투자나 국내 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 등의 딜을 찾고 있다”고 말했다.

배규민 기자

[한국자본 해외부동산 쇼핑]④글로벌 오피스 공실률 12% 넘는 등 수요 감소…가격변동성↑

금융투자업계의 공격적인 해외 부동산 쇼핑을 우려하는 시각도 있다. 최근 글로벌 부동산 대체투자 시장의 성장세가 둔화될 조짐을 보이고 있는 가운데, 금융당국이 시장 움직임을 모니터링하며 건전성 관리에 나서야 한다는 목소리도 나온다.

글로벌 종합부동산 투자회사 JLL에 따르면, 글로벌 상업용 부동산의 2018년 전체 투자규모는 전년 대비 4% 증가한 7330억 달러(약 832조원)로 2007년 이후 사상 최대를 기록했다. 당초 예상을 뛰어 넘는 수준의 시장 움직임이었다.

그러나 연간이 아닌 분기 단위로 시장을 살펴보면 분위기가 다르다. 최근 정치, 경제 전반에 불확실성이 확대되면서 2018년 4분기 글로벌 상업용 부동산 투자는 전년 동기 대비 11% 감소한 2120억 달러(약 240조5000억원)에 그쳤다.

JLL은 최근 상업용 부동산 수요가 약화되고 있는 징후가 나타났고, 이같은 추세가 올해 지속될 것으로 보고 있다. 이에 따라 올해 상업용 부동산 투자 규모도 2018년 대비 5~10% 감소한 약 6800억 달러(약 771조4600억원) 수준으로 줄어들 것으로 추정했다.

또 신축 건물 공급 및 큰 변동 없는 수요 등을 감안할 때 글로벌 오피스 공실률은 올해 말 12%까지 올라가는 등 앞으로 12개월~18개월 동안 상승세를 보일 것이라고 전망했다.

시장 내 공급 증가로 임대료 상승률은 약 2~3%대로 낮아질 것으로 내다봤다.


신용상 한국금융연구원 선임연구위원은 "글로벌 부동산 대체투자시장의 투자수익률은 지속적인 자금 유입에도 불구, 수급 불균형, 고평가 인식에 따른 가격부담 등으로 2010년 이후 지속적으로 하락세를 보이고 있다"며 "글로벌 자산운용기관들의 경쟁 심화 등으로 수익률이 추세적으로 하락하는 상황"이라고 진단했다.

신 연구위원은 "부동산시장의 글로벌 동조화 현상이 강화되는 상황에서 해외 부동산 대체투자시장에 대한 모니터링 및 구조적 변화에 대한 대응이 필요하다"고 밝혔다.

금융투자업계의 국내 부동산 투자도 마음을 놓을 수 없는 부분이다. 자산운용사 및 리츠(REITs)가 상업용부동산 관련 간접투자상품을 적극적으로 내놓으면서 최근 펀드 수와 설정액이 빠르게 증가했다.

한국은행 금융안정보고서에 따르면 상업용부동산은 주거용에 비해 경기변동에 영향을 크게 받아 대내외 충격 발생시 관련 익스포저의 부실화 가능성이 상대적으로 높다. 2018년 9월말 기준 국내 금융기관들의 상업용 부동산 관련 대출과 투자상품 등의 금융 익스포저 규모는 800조원을 넘어섰다.

보고서는 상업용부동산은 기본적으로 주택에 비해 가격변동이 크고 경매 매각가율도 낮아 시장충격 발생 시 가격하락 폭이 커질 수도 있다고 경고한다.

한은은 "부동산시장의 상황 변화 등에 따라 금융시스템의 안정에 부정적 영향을 미칠 가능성이 있다"며 "상업용부동산 시장의 움직임을 예의주시하면서 관련 대출의 건전성 관리에 보다 힘쓸 필요가 있다"고 강조했다.

이에 금융당국은 건전성 등을 면밀히 관찰해 리스크 요인에 체계적으로 대응한다는 방침이다.

이경식 금융감독원 자산운용감독국장은 "해외·국내 부동산 펀드에 투자가 많이 이뤄졌는데, 이 과정에서 잠재적 리스크, 제도적 문제, 투자자 보호 문제 등을 감독당국도 제대로 살펴보지 못한 측면이 있다"며 "부동산 펀드의 리스크 관리·보고·공시 등에 대한 모니터링을 강화하겠다"고 밝혔다.

금감원은 올해 업무계획에서 통해 주요 리스크 요인 중 하나로 부동산 경기 위축으로 인한 부동산 관련 익스포저 부실 가능성을 지목했다. 이에 금감원은 부동산 그림자금융 위험요인 분석 및 관련 데이터베이스(DB) 구축에 나서기로 했다. 중장기적으로 은행 및 비은행 부문의 데이터를 연계하는 전 금융권 DB도 구축할 방침이다.

임동욱 기자