[단독]롯데 9000억 통큰 베팅, 서울역 북부개발사업 '승기'

서울역북부 유휴부지 개발사업 위치

서울역 북부 유휴부지개발사업(이하 서울역 북부개발사업)에 롯데건설 컨소시엄이 토지매입대금과 30년 임대료를 포함해 9000억원을 베팅했다. 이에 따라 삼성, 롯데, 한화 3사간 자존심을 건 싸움에서 롯데가 유리한 입장이 됐다.
　
10일 건설업계에 따르면 서울역 북부개발사업 사업자 선정을 위한 입찰 결과 롯데건설-메리츠 컨소시엄이 9000억원 안팎의 입찰가(토지대 및 자산개발수익금, 토지사용료 합계)를 제시한 것으로 알려졌다.
　
롯데컨소시엄은 토지매입대금의 경우 기준가격의 130%대인 3.3㎡당 7950만원을 제시한 한편 30년간 지급할 임대료도 기준가의 200% 이상인 연간 120억원을 제시한 것으로 전해졌다.
　
삼성물산-미래에셋 컨소시엄과 한화그룹은 토지대금은 기준가의 120%대, 임대료는 110%대를 제시해 6000억~7000억원을 써낸 것으로 알려졌다. 롯데 컨소시엄이 경쟁사들보다 2000억원 가까이 더 베팅한 셈이다.
　
서울역 북부개발사업 부지는 코레일(36.66%)과 국토교통부(62.85%) 서울시(0.04%) 우정사업본부(0.45%) 소유로 총 5만791㎡ 규모다. 서울 중구 봉래동2가 22 일대로 3종 일반주거지역(2만5197㎡)과 일반상업지역(3408㎡)이 혼재됐다. 토지이용계획(안)에 따라 △사업부지 2만8605㎡ △기반시설 4902㎡ △존치시설(철도) 1만7284㎡로 구분됐다.
　
해당 사업은 서울역 북부 토지이용 효율을 극대화하기 위해 컨벤션센터, 업무, 숙박, 상업 및 문화, 주거시설 등을 조성하는 것으로 사업규모가 1조4000억원에 달한다. 철도교통(KTX, 도시철도, 공항철도, GTX 등)과 대중교통의 중심인 서울역의 위상을 재정립하는 것이 골자다.
　
앞서 삼성물산은 롯데건설과 컨소시엄을 구성하려 했지만 계약조건 협상이 결렬돼 미래에셋대우와 손잡고 참여했다. 롯데건설은 메리츠종합금융증권, 메리츠화재, 이지스자산운용 등을 FI(재무적 투자자)로 컨소시엄을 구성했다. 한화건설도 그룹 계열사들이 FI로 참여했다.
　
각 컨소시엄은 신용등급에 큰 차이가 없어 개발전략과 제시한 가격이 최종 낙찰 여부를 판가름할 것으로 보인다. 평가 총점 600점 만점에 계량평가(사업계획서Ⅰ 평가)와 비계량평가(사업계획서Ⅱ 평가)로 나눠 배점을 매긴다.
　
300점을 차지하는 계량평가에선 신용등급이 100점, 사업실적 50점, 가격평가가 차지하는 점수가 150점이다. 가격평가는 토지대에 자산개발수익금 및 토지사용료를 합한 것으로 사업신청자가 제출한 금액을 평가위원회가 직접 개찰해 평가한다.
　
비계량평가는 개발건설 100점, 사업시행 130점, 미래성장성 30점, 재무상태 40점으로 매긴다. 개발 및 건설계획, 사업시행계획(테넌트 유치실적 증명), 재원조달계획 등이 해당한다. 기존 서울역사와 서울역, 도시철도, 공원 등 주변시설과 연계방안을 종합적으로 반영하는 조건이다.
　
롯데 컨소시엄이 9000억원 안팎의 금액을 통 크게 베팅하면서 가격평가에서 점수가 벌어져 서울 CBD(중심업무지구) 노른자 부지를 조준한 3사간 싸움에서 승기를 잡게 됐다.
　
한 부동산개발업계 관계자는 “가격평가가 계량평가의 절반을 차지하다 보니 사실상 입찰가격이 우선협상대상자 선정 여부를 가름하는 결정적 변수”라고 말했다.
　
한편 사업평가위원회 9명(내부 4명, 외부 5명)은 평가결과 총점(사업계획서Ⅰ+Ⅱ)의 80% 이상(자격점수 충족요건) 득점자의 제출서류에 대해 사실관계 확인을 마치고 코레일 내부 사업심의위원회에 상정했다. 다음주 초 우선협상대상자를 확정 통보할 예정이다.