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[MT리포트] 산정법 '깜깜이'...예견된 '오락가락 공시가'

머니투데이
  • 송선옥 기자
  • 김희정 기자
  • 박미주 기자
  • 조한송 기자
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  • 2019.04.29 06:30
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[부동산 공시가, 해법은] (종합)

[편집자주] 부동산 공시가격은 쉽지 않은 문제다. 시세를 투기냐 합당한 상승으로 보느냐 등 시각차에 따라 얼마든지 가격이 변동될 수 있기 때문이다. 그럼에도 올해처럼 부동산 공시가를 둘러싼 수많은 논쟁은 공시가 책정에 있어 변화가 필요한 시점이 도래했다는 것을 의미한다. 공시가는 어떻게 산정되고 해법은 무엇인지 살펴봤다.


'말많은' 부동산 공시가, 무엇이 문제인가


[부동산 공시가, 해법은]①공시가 인상 속도조절론·제도개선 대두

부동산 공시가격제도를 둘러싼 논란이 끊이질 않고 있다. 공시가가 시세를 제대로 반영하느냐의 문제는 늘 있어왔다. 그러나 올해 공시가격이 이례적인 상승률을 기록하며 주택 보유자들의 세부담이 커진 상황에서 서울 일부 지역의 개별 단독주택 공시가격 오류가 드러나는 등 후폭풍이 확산되고 있다. 여기에 정치권에서도 공시가 제도 개선과 관련해 목소리를 높이고 있다.

[MT리포트] 산정법 '깜깜이'...예견된 '오락가락 공시가'

단독주택과 공동주택의 공시가는 오는 30일 최종 확정된다.

정부는 지난해 부동산 시장 안정화의 하나로 공시가격 현실화를 추진해 왔다. 올해 서울 공동주택 공시가는 14.17% 올랐다. 12년만의 최고 상승률이다.

최근 공시가를 둘러싼 논란은 크게 두 가지로 나뉜다. 인상 속도가 가파르다는 점과 명확한 기준 없이 지역별 유형별로 가격이 제각각이라는 점이다.

실제로 국토교통부는 지난 17일 서울 8개 자치구를 대상으로 개별주택 공시가격 오류 시정을 요구했다. 지방자치단체의 권한인 개별주택 공시가 산정에 중앙정부가 직접 조사를 벌여 시정을 요구한 것은 처음이다. 용산구의 경우 정부가 발표한 표준주택과 지자체가 산정한 개별주택간 격차가 7%포인트로 과거 격차 약 1~2%포인트를 크게 상회했다.

업계와 학계에서는 이를 가파른 공시가 인상이 불러온 파장으로 해석하고 있다. 가파른 공시가 인상에 따른 주민 반발을 무마하기 위해 지자체가 고의적으로 상승률 하향을 시도한 것 아니냐는 의혹이 제기되고 있는 것. 이에 국토부는 공무원들의 고의성보다는 공시가 산정기준이 되는 표준주택을 잘못 선정해 오류가 발생했다고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격 인상에 대한 속도조절이 필요하다”며 “공시가격 자체가 과세의 수단이 아닌 경기조절의 수단으로 사용되면서 시세 반영이 제각각으로 이뤄져 시장 충격이 크다”고 말했다.

결국 논란의 초점은 ‘깜깜이’ 부동산 공시제도에 모아진다. 정부가 공시가 산정의 명확한 기준을 제시하지 못하다 보니 의혹과 불만이 팽배해지고 있기 때문이다. 특히 올해처럼 고가 부동산을 집중적으로 겨냥해 공시가를 올릴 경우 이 같은 논란이 반복될 것이란 분석이다.

최승섭 경제정의실천시민연합 팀장은 “국토부가 표준주택 공시가 산정근거 공개 요구를 거부하는 것은 물론이고 일선 지자체에도 자료를 제공하지 않아 스스로 논란을 키우고 있다”며 “산정근거를 투명하게 제시하고 이를 기준으로 개별 지자체의 자의적 가격 조작을 막을 수 있는 관련 제도를 촘촘하게 개선해야 한다”고 지적했다.

송선옥 기자



집값 평가 대신 '산정'한다며… 계산법은 '블랙박스’


[부동산 공시가, 해법은]②2017년 주택공시가격부터 감정원이 일괄 '산정'… 산정·검증 방법은 미스터리

[MT리포트] 산정법 '깜깜이'...예견된 '오락가락 공시가'

공시가격을 둘러싼 불평등 문제는 '산정가격'의 부정확성에 기인한다. 산정가격 자체를 신뢰할 수 없으니 여기에 시세반영률, 공정시장가액비율, 세율 등을 조정한들 무용지물이라는 게 전문가들의 지적이다.

국토교통부는 최근 가격이 급등했거나, 상대적으로 시세와 격차가 컸던 유형 및 가격대의 부동산을 중심으로 '현실화율'을 제고하겠단 방침을 밝혀왔다. 공시가격 불형평성의 원인이 유형과 가격대별 현실화율(시세반영률) 차이에 있다는 시각에서다.

이에 따라 2019년도 공시가격(안)은 이 유형별 차이를 좁히기 위해 고가 단독주택과 토지의 공시가격을 대폭 상향했다. 실제로 2018년 현실화율은 단독주택 51.8%, 토지 62.6%, 공동주택이 68.1%로 제각각이다.

하지만 공시가격의 기초가 되는 산정가격이 적절하지 않다면 유형별 시세반영률을 맞춘들 제대로 된 공시가격이 산정될 수 없다. 국토부의 공시가격 불형평성 개선방향에선 거론조차 되지 않고 있는 대목이다.

한국의 주택공시가격 기준은 시장가치(market value)가 아닌 산정가격(calculation price)이다. 정수연 제주대 경제학과 교수의 '불평등한 부동산가격 공시제도의 근본적 원인과 해법'에 따르면 한국은 실거래 신고가의 최빈값 혹은 중앙값(median)을 과표로 삼는 전세계 유일한 나라다.

이 같은 산정체계 하에선 거래빈도가 낮은 고가부동산은 참고할 만한 자료가 없어 가격산정이 어려워진다. 반대로 거래가 많은 저가주택의 공시가격은 인근 비슷한 거래가 많아 높게 설정되는 경향이 있다. 시세반영률은 산정과정에서 빚어진 결과물일 뿐 결국은 산정가격 자체가 문제다.

주택 과표는 복잡하다. 부동산가격공시법에 따라 공동주택 공시가격, 표준주택 공시가격, 개별주택 공시가격이란 용어를 쓴다. 각각의 공시가격을 만드는 방식이 다 다르다. 아파트, 다세대, 연립주택 같은 공동주택은 인근 실거래가를 주로 고려해 한국감정원이 단순산정한다. 반면, 단독·다가구주택은 표준주택 및 개별주택으로 구분해 방법에 차이가 있다.

표준주택은 개별주택 산정에 이용되는 표본(sample)으로 인근 실거래를 고려해 한국감정원이 '산정(caculation)'한다. 이 표를 표본데이터로 해 회귀분석모형에 투입해 분석한 후 도출되는 계수로 비준표를 작성, 지방자치단체 세정과 공무원들에 제공한다.

지자체 공무원들은 표준주택 중 가장 유사한 주택을 선정해 이 비준표에서 해당되는 비율들을 선택해 개별주택 산정가격을 만든다. 산정가격은 단지 표준주택가격에 비준표배율을 곱한 것이서 검증단계를 거치는데 감정평가사가 아닌 한국감정원이 검증해 최종결정한다. '셀프 검증'이란 비판이 나오는 대목이다.

이 일련의 과정을 거쳐 산정가격이 만들어지면 다시 공시비율 80%를 곱해 산정가격보다 낮은 공시가격을 만든다. 여기에, 공정시장가액비율 60%(재산세 기준, 종부세는 올해 85%를 시작으로 2022년까지 매년 5%p씩 상향)를 곱하면 비로소 과세표준이 된다.

하지만 이 같은 비준표 배율 방식의 개별주택 산정가격은 계량 모형에서 도출된 회귀분석 결과다. 2016년까지 감정평가사들이 지자체 세정과를 직접 방문해 개별공시지가와 개별주택가격을 검증하고 수수료를 받았던 이유는 이 때문이다.

2017년도 주택공시가격부터 제도의 변화로 유형과 무관하게 감정평가가 산정방식으로 대체됐다. 검증과정에서조차 감정평가사가 배제되면서 실거래가격을 주로 사용하고 있다. 실거래가격은 지번을 제외한채 공개돼 검증 가능한 주체가 국토부와 한국감정원 뿐이다.

한 업계 관계자는 "감정원이 실거래 가격과 임대료, 원가 등을 고려한다고 하나 그게 어떤 식으로 활용되는지 그 자료가 존재하는지도 검증된 적이 없어 한마디로 블랙박스"라며 "감정원은 산정에 사용한 해당 자료를 국회에서 공개하고 설명할 수 있어야 할 것"이라고 지적했다.

김희정 기자



공시가격 공정성 확보하는 해법은?


[부동산 공시가, 해법은]③독립성·투명성 필요… 기준 명확히 하고 법대로 적정가격 산정해야

[MT리포트] 산정법 '깜깜이'...예견된 '오락가락 공시가'

부동산 공시가격을 둘러싼 논란의 해법으로 '독립성'과 '투명성'이 꼽힌다. 기준을 명확하게 해야 한다는 조언들도 나온다.

28일 국회 의안정보시스템에 오른 부동산 가격공시에 관한 법률 일부개정법률안은 총 7건이다.

△가격 조사시점 3개월 이내 인근 유사 부동산 거래가격의 80%를 반영해 공시가격 현실화(정동영 의원 대표 발의) △실거래가 반영률 현황 공표 및 목표치 설정(김현아 의원) △국토교통부장관이 감정평가업자의 객관적 업무 수행토록 명시(박덕흠 의원) △직전연도 공시가격의 130% 초과 금지(강효상 의원) △공시가격 조사·평가 때 변동률·형평성 등 의무 고려(이헌승 의원) △유형별·지역별 편차, 실거래가 반영률 등 담은 공시보고서 국회 제출(서형수 의원) 등이다.

지난해 2월부터 이달까지 발의된 법안들이다. 2017년 하반기부터 공시가격이 시세보다 현저히 낮다는 지적이 꾸준히 제기됐다. 이후 정부가 공시가격 현실화율을 높이면서 잡음이 일자 나온 것들이다.

특히 국토교통부가 가격 산정에 개입했다는 얘기가 나오며 논란은 커졌다. 정책적 판단으로 고가 주택만 공시가격을 올리는 과정에서 형평성 문제가 불거지기도 했다. 전문가들은 정부 입김이 닿지 않는 '제 3자'가 평가해 독립성을 확보할 필요가 있다고 제언한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 주택 공시가격을 산정하는 한국감정원이나 공시지가를 평가하는 감정평가협회는 국토부 영향에서 자유롭지 않다"며 "제 3자가 공정하게 공시가격을 산정하고 세금은 세율로 풀어야 한다"고 말했다.

관행이 아닌 '부동산 가격공시에 관한 법률'을 명확히 따라야 한다는 지적도 있다. 이 법 제1조엔 부동산의 적정가격 공시에 관한 기본적인 사항과 부동산 시장·동향의 조사·관리에 필요한 사항을 규정한다고 돼 있다. 제2조에선 적정가격을 통상 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격이라고 정의한다. 그런데 현재 공시가격은 그간의 관행과 정책적 요소가 반영된 가격이라는 것이다.

장대섭 전국대학교부동산교육협의회장은 "현재도 감정평가사들이 적정가격 산정을 얼마든 할 수 있다"며 "법 취지를 살리는대로 조사·산정기관을 정해야 한다"고 했다.

공시가격 결정 과정 공개 및 감시 시스템 도입도 언급된다. 지방자치단체 내 공시가격 오류 신고센터도 만들어져야 한다는 의견이다. 정수연 제주대 경제학과 교수는 "투명성 강화가 제도 개선의 큰 축"이라며 "지자체는 납세자들의 세금으로 운영되는 만큼 이들을 위해 능동적으로 공시가격의 정확성과 공정성을 검토할 필요가 있다"고 강조했다.

한국감정평가학회장인 노태욱 강남대 부동산학과 교수는 기준 정립을 우선시했다. 현실화율 기준조차 명확하지 않다는 것이다. 노 교수는 "전체적인 과정에서 제도 개선 검토가 필요하다"고 짚었다.

박미주 기자



해외는 시장가치·감정평가 3방식 활용


[부동산 공시가, 해법은]④실거래가에 거래 유형 등 조정…국가자격증 소지한 전문가 공무원 임용

[MT리포트] 산정법 '깜깜이'...예견된 '오락가락 공시가'

우리나라와 주요 해외국간 부동산 공시가격의 차이점 중 하나는 가치 산정의 기초자료가 실거래가냐 '시장가치(Market Value)'냐는 것이다.

국내 아파트와 빌라 등 공동주택의 공시가격은 한국감정원이 직접 전국 1289만호의 가격을 전부 책정한다. 감정원은 부동산 가격을 책정할 때 대량산정모형을 쓴다. 표본이 되는 주택의 가격을 정하고 나머지는 층수, 면적 등 변수를 입력해 자동으로 가격을 매기는 것이다. 이때 기준이 되는 주택의 가격은 실거래가의 최빈값(가장 많이 나타난 값) 또는 중앙값이다.

반면 미국 등 선진국은 과세 형평성에 초점을 맞춰 부동산의 '시장가치'(Market Value)'를 기초자료로 쓴다. 실거래가를 기준으로 하되 친인척 거래인지 이상한 금융 조건은 없는지, 중개사 수수료는 들어간 가격인지 등을 반영한다. 친인척간 거래로 실거래가가 시장가치 대비 부풀려지거나 축소되는 것을 막기 위해서다.

여기에 더해 시장에서의 가치를 정확하게 반영하기 위해 '감정평가 3방식(거래사례 비교법, 수익환원법, 원가법)'을 활용한다. 주로 사용되는 것이 비슷한 물건의 거래 사례와 비교해 가격을 산정하는 거래사례 비교법이다.

공시가 산정 주체 역시 차이가 있다. 우리나라는 공공기관인 한국감정원이 표준주택과 공동주택의 공시가격을 산정한다. 반면 미국, 일본, 독일 등은 중앙정부가 직접 감정평가사를 고용하거나 일반 감정평가법인과 계약해 산정한다. 국가자격을 갖춘 이들만 평가할 수 있도록 한 것이다.

미국은 지자체가 고용한 감정평가사가 실거래가를 기초로 시장가치를 매기고 대량평가시스템을 적용해 가격을 산정한다. 실거래가 부족한 지역은 별도의 평가를 통해 보완한다. 지역 사정에 밝은 감정평가사가 이 같은 부동산의 시장가치를 산정하고 공무원인 조세평가사가 이를 검증해 객관성을 높인다.

일본 역시 국제적으로 통용되는 감정평가 3방식을 활용해 매년 1회 부동산 가격을 공시한다. 표준택지는 감정평가사가, 건물은 지방자치단체 세무과 공무원이 평가한다.

독일도 주 단위의 상급감정평가위원회와 시 단위의 산하 위원회에서 부동산 공시 가격을 평가한다. 위원회가 기준지가구역별 기준지가를 공시하면 과세당국이 기준지가에 배율을 적용해 개별지의 과표를 매긴다. 위원회는 매년 부동산시장보고서를 발간, 가격정보의 수집에서부터 가격산정까지의 사항을 공개한다. 부동산 시장의 투명성 보장을 위해서다.


조한송 기자



"美 공시가 산정 근거만 30P…납세자 알권리 보장해야“


[부동산 공시가, 해법은]⑤정수연 제주대학교 경제학과 교수 인터뷰

정수연 제주대 경제학과 교수 / 사진제공=외부
정수연 제주대 경제학과 교수 / 사진제공=외부

"공시가 산정 방식에서 가장 중요한 것은 투명성입니다. 납세자의 알권리죠."

정수연 제주대학교 경제학과 교수(사진)는 최근 엉터리 공시가 논란에 관해 가장 중요한 것은 '투명성'이라고 주장했다. 주택의 공시가격 산정 방식과 근거를 투명하게 공개해야 한다는 것. 정 교수는 20년간 국내외 부동산 공시가격 산정 방식에 대해 연구해온 학자다.

정 교수 "미국의 경우 공시가 산정과 관련해 문의가 있어 지자체에 방문하면 산정 근거 등을 USB에 담아주는데, 사진 등 데이터가 30페이지에 달한다"며 "반면 우리의 경우 의견을 제출하면 적정하게 산정됐고 고쳐줄 수 없다는 내용만 있을 뿐"이라고 설명했다.

정 교수에 따르면 미국은 개별주택의 공시가격을 통보하면서 그 근거로 최근 주변 주택의 거래 사례를 함께 제시한다. 지번과 거래 가격등이 담긴 자료다. 반면 국내의 경우 국토부 공시가 알리미 사이트 등을 통해 가격만 확인할 수 있다. 미국은 이의 신청이 접수되면 해당 지자체 세무과에서 해당 지역 전체의 공시가격과 실거래가격 등이 담긴 자료 등도 제공한다.

정 교수는 부동산 공시가격과 관련, 산정 기관, 관리 주체보다 납세자의 알권리가 보다 중시돼야 한다고 꼬집었다.

그는 "감정원과 평가업계 등이 각자의 전문성을 주장하며 산정 주체를 일원화해야 한다고 하나 전문성을 입증 받기 위해선 방식과 근거를 공개하고 평가받는 작업이 필요하다"고 주장했다.

이에 정 교수는 지방자치단체가 공동주택과 표준주택의 공시가를 알리기 전에 오류 여부를 사전 검증하는 센터도 필요하다고 봤다. 지자체는 감정원이 매긴 표준주택의 공시가격과 비준표를 중심으로 개별주택의 가치를 평가하는데, 이 과정에서 제3의 독립기구에 의한 검증 작업이 필요하다는 것.

그는 "제대로 산정되지 않은 표준주택 공시가격으로 지자체가 개별주택의 공시가를 매기면 납세자는 울며겨자먹기로 이를 받아들일 수밖에 없다"며 "특히 공동주택은 검증조차 없어 감정원이 산정하는 공시가격을 그대로 따를 수밖에 없는데 납세자가 정확성을 혼자서 판별하기 어렵다"고 설명했다.

마지막으로 "산정 주체와 방식 등 어떤 식으로 이뤄지든간에 투명하게 공개한다면 누가하든 문제가 되지 않을 것"이라며 "이는 납세자가 당연히 누려야 할 권리"라고 강조했다.

조한송 기자



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