서울 아파트 거래절벽 지속… 보유세 부담 급매물 나올까

서울 송파구 아파트 단지 전경. /사진제공=뉴스1

역대 최고 수준의 부동산 규제로 서울 아파트 거래절벽 현상이 지속되고 있다. 대출 규제에 공시가격 인상 등 전방위 압박으로 수요자들의 관망세가 더욱 짙어졌다.

2일 서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울 아파트 매매 거래량은 2386건이다. 올들어 처음으로 월별 거래량 2000건을 넘었지만 지난해 4월 거래량(6199건)에 비해선 1/3 수준에 불과하다. 2006년 관련 통계 집계 이후 4월 거래량으로는 최저치다.

자치구별 거래량을 보면 강남(186건→138건) 서초(167건→68건) 송파(256건→153건) 등 고가 아파트가 많은 강남3구를 비롯해 중소형 아파트가 많은 노원(555건→227건) 성북(449건→94건) 등도 거래량이 지난해 같은 기간과 비교해 대폭 줄었다.

가장 큰 이유는 대출 규제다. 현재 서울 25개 자치구는 모두 투기지역으로 지정돼 주택담보비율(LTV)·총부채상환율(DTI) 40%가 적용된다. 신혼부부 등 무주택 실수요자도 주택가격의 최대 50%까지만 대출이 허용된다. 1주택자가 추가로 집을 구매하면 주택담보대출을 받을 수 없으며 분양권·입주권 소유자도 유주택자로 분류돼 같은 규제를 받는다.

분양시장에선 청약제도 개편으로 무주택자 당첨 비중이 늘었지만 분양가 9억원 초과시 중도금 대출이 제한돼 여윳돈이 없는 수요자는 진입 문턱이 되레 높아졌다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “무주택자 중 대출에 의존하지 않고 새집을 살 수 있는 비율이 매우 낮다”며 “대출 규제로 빌릴 수 있는 돈은 줄었는데 분양가는 단기간에 큰 폭으로 올라 청약에 당첨돼도 자금 마련이 어려워 계약을 포기하는 사례가 생길 수 있다”고 말했다.

서울 아파트값이 지난해 하반기 고점을 찍은 뒤 소폭 하락세지만 2~3년 전과 비교해 수억원 오른 수준이고, 이와 연동해 신축 단지 분양가도 치솟아 시내에서 내집 마련이 더 어려워졌다는 것이다.

서울 아파트값 고점 논란이 확산한 가운데 공시가격 상향으로 보유세(재산세+종합부동산세) 부담도 커지면서 집을 살 시기가 아니란 인식도 거래량 감소에 영향을 줬다는 분석도 있다. 올해 서울 아파트 공시가격 평균 인상률은 14.03%로 2007년(28.4%) 이후 12년 만에 가장 높다.

그렇다고 다주택자가 집을 팔기도 애매한 상황이다. 지난해부터 양도소득세 중과로 3주택 이상 보유자는 매매차익의 60% 이상을 세금으로 내야하기 때문에 대출 의존도가 높지 않다면 굳이 집을 처분할 이유가 없다.

이에 따라 당분간 서울 아파트는 매도인과 매수인의 눈치싸움 속에 거래절벽 현상이 이어지고, 가격은 약보합세를 나타낼 것이란 관측이 우세하다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “보유세 과세 기준일인 6월 1일 이전에 일부 다주택자가 보유한 막판 급매물이 나올 수 있지만 양도세 중과 부담으로 물량은 제한적일 것”이라며 “당장 가격이 급락하기보단 거래절벽이 지속될 가능성이 높다”고 말했다.

한편 최근 서울시가 재개발·재건축 규제를 강화하는 것과 관련해 장기적으로 부작용을 우려하는 전문가들도 있다. 단기적으로는 가격안정 효과가 있지만 중장기적으로는 신축 단지 희소성을 높여 가격왜곡 현상이 나타날 수 있다는 것이다.