토지보상 노린 '묻지마' 투자...억대 손실 보기도

#지난해 경기 평택시 브레인시티 산업단지 개발로 보상금을 받은 A씨. 1705㎡ 땅(답)에 나온 약 4억7000만원의 보상금에 크게 실망했다. 세금, 금융비용 등 포함 1억5000만원가량의 손해를 봐서다. 해당 토지는 2017년 경매로 감정가의 148%나 되는 5억8200만원을 주고 매입한 것이었다.


#경기 김포시 고촌읍 땅(답) 2207㎡를 약 8억원에 낙찰 받은 B씨. 2013년 사들인 이 토지는 한강시네폴리스 일반산업단지로 개발이 확정됐다. 하지만 보상가격만 생각하면 울화통이 터진다. 지난해 책정됐던 보상가격이 매입가보다 1억5000여만원이나 낮은 약 6억5500만원으로 알려진 것. 6년이나 투자했는데 원금보전은커녕 1억원 넘는 손실을 입게 됐다.

역대급 토지보상금이 시장에 풀리며 토지 경·공매 투자가 주목받지만 막연한 기대감에 '묻지마 투자'에 나서면 금전적 피해를 볼 수 있어 주의가 요구된다.

1일 부동산개발정보업체 지존에 따르면 올해 총 24조원의 토지보상금이 지급될 것으로 예상된다. 정부의 주거복지로드맵으로 지정된 공공주택지구에서 22조원, 도시공원 토지보상비로 2조원 등이다.

여기에 3기 신도시 토지보상금 지급이 내년부터 본격화 될 경우, 올해부터 2021년까지 3년간 전국 토지보상금은 90조원에 달할 것으로 전망된다. 이에 수도권 토지보상금을 겨낭한 투자 수요가 늘 것으로 보인다.


토지보상투자로 단기간 막대한 수익을 올리는 경우도 있지만 반대의 사례도 상당하다. 택지개발 사업이 순탄치 않으며 보상까지 10년 넘는 경우도 생긴다.

3기 신도시로 지정된 고양 창릉지구 일대 모습/사진= 박미주 기자

경·공매는 평가 당시의 시가 또는 호가로 평가된다. 토지보상가격은 사업인정(사업지구마다 개별법 적용으로 다름)이 있던 해의 표준지가를 기준으로 결정된다. 지구지정 이후 사업지구 내 지가가 급등할 경우 예외적으로 주민공람공고일이 사업인정 시점이 될 수도 있다. 개발 사업으로 상승한 토지가격 상승분을 토지보상 때 인정하지 않는다는 얘기다.

신태수 지존 대표는 "개발제한구역을 해제하고 진행하는 사업이라면 경·공매 평가 시점과 사업인정 시점 사이의 지가 변동에 유의해야 한다"고 말했다.

일례로 대구 북구 도남동은 2009년 보금자리주택사업 조성지로 지정됐으나 사업이 표류해 지난해 공공주택지구로 변경 승인됐다. 이곳에 속한 답 366.2㎡는 2016년 낙찰가율 144.49%인 8억2000만원에 낙찰됐지만, 2017년 진행된 토지보상가격은 낙찰가보다 1억4000만원가량 낮았다.

지구지정 이후 8년이 흘러 땅값이 올랐지만 토지보상 인정 시점이 2009년이었기 때문이다. 8년간 지가변동률을 적용해 토지보상가격을 매긴다지만 기대한 가격 대비 낮은 경우가 많다.

표준지 선정도 확인해야 한다. 경·공매 감정 때 지목이 임야인데도 현재 건축되고 있는 토지일 경우 표준지가 대지로 적용될 때가 종종 있다. 하지만 토지보상 감정평가 때는 표준지가 임야로 선정된다. 경·공매 평가서만을 맹신했다 큰 낭패를 볼 수가 있다.

나무가 많이 심어져 있을 때는 경·공매 평가 시 땅값 반, 나무값 반까지 나올 수 있다. 하지만 토지보상을 받을 때 나무 보상가격금은 상대적으로 적다. 나무는 별도로 매각할 수 있으나 이식비 부담이 크다.