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분양 앞둔 건설사들, 분양가 낮출까 후분양 할까

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  • 조한송 기자
  • 2019.06.20 13:33
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"후분양 전환시 금융 비용 상승으로 수익률 떨어져…주택 공급 축소 우려"

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서울 아파트 전경 / 사진=김창현 기자 chmt@
‘분양가 낮추기냐 후분양제 전환이냐.’ 기로에 선 건설사의 고심이 깊어진다. 분양가 규제를 피하기 위해선 주택건설이 어느 정도 진행된 후 수요자를 모집해야 하는 데 이 역시 금융비용 증가로 선분양 대비 수익성이 떨어지기 때문이다.

20일 건설업계에 따르면 최근 민간아파트 분양을 앞둔 건설사들이 오는 24일 전 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받기 위해 힘쓰고 있다. 정부가 분양가 옥죄기에 나서면서 24일 이후 분양보증을 받는 사업장은 분양가 상한선 기준이 주변 시세의 110%에서 105%로 낮아지기 때문이다.
 
분양가 규제를 피하기 위해 후분양제를 검토하는 단지도 속속 등장한다. 국내 부동산 1세대 디벨로퍼(부동산개발업체) 신영이 옛 MBC 부지에 조성하는 ‘여의도 브라이튼 자이’는 후분양을 위한 리파이낸싱(자금 재구조화) 검토에 나섰다. 선분양을 진행하면 분양가가 1000만원 이상 낮아질 수 있기 때문이다.
 
후분양제로 전환하면 분양가 규제에서 벗어날 수 있지만 이 역시 건설사로선 녹록지 않다. 중소업체의 경우 건설비용을 마련하기 어렵고 대형 업체라도 수익성이 떨어지기 때문이다. 이 때문에 건설업계에선 후분양제도가 시행사와 시공사 입장에선 도입하기 어려운 어려운 탁상행정이라고 반발한다.
 
한 중견건설사 개발사업본부 임원은 “사전에 계약자를 모집하지 않아 사업성을 담보하지 않은 상황에서 3년 후 불확실한 시장 상황까지 예측해야 한다는 부담감이 높다”며 “후분양 시점에 시장환경이 좋지 않아 입주시기까지 분양이 미뤄지면 사업자금을 조달하는 데 어려움을 겪을 수 있다”고 설명했다.
 
HUG가 지난해 후분양 건설사에 대해 PF(프로젝트파이낸싱)대출 보증을 확대했지만 이를 활용해 공사비를 조달하는 데는 한계가 있다는 지적이다.
 
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “PF를 받기 위한 보증요건이 14가지에 달하는 데 이를 맞추기 쉽지 않다”며 “중소업체는 신용문제 등으로 제도를 활용하기 어려워 개선이 필요하다”고 설명했다.
 
전문가 역시 후분양제를 도입할 경우 금융비용이 증가함에 따라 기대수익률 저하로 주택사업을 포기하는 건설사가 늘어날 수 있다고 본다.
 
김 연구원은 “연구결과 60%만 후분양제로 전환하더라도 금융비용이 2배로 늘고 영업이익이 절반 가까이 줄어든다”며 “건설사로선 규제환경 등이 과거와 달라지면서 주택사업을 할지 말지 점검해야 하는 상황에 놓였다”고 설명했다.



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