분양 앞둔 건설사들, 분양가 낮출까 후분양 할까

머니투데이

조한송 기자

서울 아파트 전경 / 사진=김창현 기자 chmt@

‘분양가 낮추기냐 후분양제 전환이냐.’ 기로에 선 건설사의 고심이 깊어진다. 분양가 규제를 피하기 위해선 주택건설이 어느 정도 진행된 후 수요자를 모집해야 하는 데 이 역시 금융비용 증가로 선분양 대비 수익성이 떨어지기 때문이다.

20일 건설업계에 따르면 최근 민간아파트 분양을 앞둔 건설사들이 오는 24일 전 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받기 위해 힘쓰고 있다. 정부가 분양가 옥죄기에 나서면서 24일 이후 분양보증을 받는 사업장은 분양가 상한선 기준이 주변 시세의 110%에서 105%로 낮아지기 때문이다.
　
분양가 규제를 피하기 위해 후분양제를 검토하는 단지도 속속 등장한다. 국내 부동산 1세대 디벨로퍼(부동산개발업체) 신영이 옛 MBC 부지에 조성하는 ‘여의도 브라이튼 자이’는 후분양을 위한 리파이낸싱(자금 재구조화) 검토에 나섰다. 선분양을 진행하면 분양가가 1000만원 이상 낮아질 수 있기 때문이다.
　
후분양제로 전환하면 분양가 규제에서 벗어날 수 있지만 이 역시 건설사로선 녹록지 않다. 중소업체의 경우 건설비용을 마련하기 어렵고 대형 업체라도 수익성이 떨어지기 때문이다. 이 때문에 건설업계에선 후분양제도가 시행사와 시공사 입장에선 도입하기 어려운 어려운 탁상행정이라고 반발한다.
　
한 중견건설사 개발사업본부 임원은 “사전에 계약자를 모집하지 않아 사업성을 담보하지 않은 상황에서 3년 후 불확실한 시장 상황까지 예측해야 한다는 부담감이 높다”며 “후분양 시점에 시장환경이 좋지 않아 입주시기까지 분양이 미뤄지면 사업자금을 조달하는 데 어려움을 겪을 수 있다”고 설명했다.
　
HUG가 지난해 후분양 건설사에 대해 PF(프로젝트파이낸싱)대출 보증을 확대했지만 이를 활용해 공사비를 조달하는 데는 한계가 있다는 지적이다.
　
김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “PF를 받기 위한 보증요건이 14가지에 달하는 데 이를 맞추기 쉽지 않다”며 “중소업체는 신용문제 등으로 제도를 활용하기 어려워 개선이 필요하다”고 설명했다.
　
전문가 역시 후분양제를 도입할 경우 금융비용이 증가함에 따라 기대수익률 저하로 주택사업을 포기하는 건설사가 늘어날 수 있다고 본다.
　
김 연구원은 “연구결과 60%만 후분양제로 전환하더라도 금융비용이 2배로 늘고 영업이익이 절반 가까이 줄어든다”며 “건설사로선 규제환경 등이 과거와 달라지면서 주택사업을 할지 말지 점검해야 하는 상황에 놓였다”고 설명했다.

분양 앞둔 건설사들, 분양가 낮출까 후분양 할까

"후분양 전환시 금융 비용 상승으로 수익률 떨어져…주택 공급 축소 우려"

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