[MT리포트]주변 집값 그대론데 신규 집값만 통제?

"서울 집값은 경기가 아닌 정책 요인으로 움직이고 있다. 거래는 없지만 언제든 폭등할 수 있는 내재적 불확실성이 있다."

최근 강남 재건축 단지의 급매물이 소화되면서 낙폭을 만회하자 주택 가격이 본격 반등하는게 아니냔 얘기가 나온다. 김현미 국토교통부 장관이 민간 택지에서의 분양가 상한제를 언급한 것도 상승 조짐을 조기에 누르기 위해서다.


전문가들은 최근 강남 재건축 단지를 중심으로 활기를 띈 부동산시장을 언제 폭등할지 모르는 불확실성이 내재된 시장으로 보고 있다. 정책적인 선택이 오히려 서울 중심권역 아파트의 희소가치를 높였다는 지적이다.

김덕례 주택산업연구원 실장은 "최근 부동산 시장 상황을 경기 요인만 놓고 보면 추가 하락이 제한적이다"며 "지금은 가격이 낮아져있고 거래가 없지만 정책 변수 등에 따라 더 오를 수 있는 위험이 내재됐다"고 말했다.

정부의 고강도 규제로 거래는 뜸하다. 문제는 수도권 주요 단지에 대한 기대심리가 여전하다는 점이다. 집값을 안정화하기 위해 정부가 고강도 규제로 맞서고 있지만 시장은 오히려 역행하고 있다는 것. 분양가 상한제 역시 시장의 기대심리를 낮추기엔 한계가 있다고 봤다.


분양가 상한제란, 땅값에 정부가 정한 건축비를 합쳐 분양가를 결정하는 제도다. 결국 분양가를 낮춰 집값을 내리겠단 의미다. 재건축 단지에서 분양가가 낮아지면 조합원이 내야 하는 분담금은 더 늘어난다.

이창무 한양대 도시공학과 교수는 "정부 규제로 재건축, 재개발과 같은 정비사업이 어려워지면서 일부 단지에 대한 기대심리가 높아지고 있다"며 "다만 수도권의 공급 과잉 우려와 대출 규제 등으로 일부 지역의 상승이 전국으로 확산되긴 어려운 상황"이라고 진단했다.

전문가들은 하반기 주택시장의 보합세 전망과는 별개로 분양가 통제로 주택시장 안정을 이루긴 요원하다고 입을 모았다. 분양가 규제는 신규 주택의 집값을 낮출 뿐, 구축 주택의 가격하락 요인이 될 수 없다는 점에서다. 오히려 신축 단지에 대한 수요를 끌어올려 '로또 분양' 현상이 높아질 것으로 봤다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과거처럼 주택을 200만가구 이상 다량으로 짓는다면 모를까 지금처럼 전체 1%미만의 물량을 공급하면서 90%의 집값이 안정되길 기대하긴 어렵다"고 진단했다.

이 교수 역시 "주변 시세는 그대로인데 분양가만 낮아지니 결국 투기적 수익만 높이는 꼴"이라며 "오히려 부동산 시장을 안정화하려면 강남 등 주요 지역에서 공급 물량을 늘려 희소가치를 낮춰야 한다"고 주장했다.