[MT시평]원칙에 충실한 부동산 정책

또 집값이 들썩이는 모양이다. 강남을 중심으로 집값이 불안해질 조짐이 보인다. 하반기에 금리인하 가능성도 높아 집값에 대한 걱정이 크다. 그동안 집값을 잘 억제해온 정책당국은 추가 대책을 고민하고 있다는 소식이다.

부동산 정책에 정답은 없다. 대부분의 사람들에게 부동산은 전 재산이다. 전 재산이 걸려있는 게임이니 사력을 다해 달려든다. 그래서 부동산 정책은 성공하기 어렵고 무리한 정책은 뒤탈이 난다. 급해도 정도를 걸을 필요가 있다.

집값 억제가 목표인 정책은 무리가 있다. 더 정확하게 말하면 정책의 목표를 가격통제에 맞추는 것은 시장경제체제에서 바람직하지도 않고 성공하기도 어렵다. 가격이 오르면 누르다가 갑자기 가격이 떨어져 침체쇼크가 오면 다시 부양하기를 반복하게 된다. 성공하기도 어렵고 바람직하지도 않다. 기본적으로 시장경제에서 가격은 시장에서 결정되도록 놔두고 정책 당국은 합리적인 원칙에 충실한 정책을 일관되게 추진하는 것이 좋다.

부동산정책에서 합리적인 원칙이란 무엇일까? 수많은 의견들이 있을 것이다. 하지만 이 정도로 생각해 볼 수 있지 않을까? 먼저 세금과 관련해서는 혜택을 본 만큼 세금을 내게 하고, 불로소득은 적절히 환수하는 것이다. 수요공급의 경제 원리에도 충실하여 수요자들이 원하는 곳에 공급을 늘려주고, 살기 좋은 곳을 많이 만들어 주면 된다.

주변의 공공 인프라와 서비스가 좋으면 보유 부동산의 가치가 올라간다. 수많은 지하철역과 잘 정비된 도로, 각종 공공 편의시설 등이 집중된 강남이 대표적이다. 보유세는 이러한 공적 편익에 대한 대가를 지불하는 것으로 해석할 수 있다. 혜택을 받는 만큼 보유세를 내는 것이고 대가를 치른 만큼 혜택을 누리는 것이다. 보유세가 선진국 수준으로 책정되면 가격메카니즘에 의해 부동산 가격이 폭등하기 어렵다. 따라서 보유세 현실화는 항상 나오는 부동산 대책인데 잘 실현되지는 않는 것 같다. 물론 어느 정도가 적절한 보유세 수준인지는 정확히 계산하기 어렵다. 하지만 선진국의 사례 등을 참고하여 사회적 합의를 도출할 수는 있다. 지금의 보유세 수준이 적절하다는 사회적 동의가 형성되지는 않은 것 같다.

집값 상승에 따른 불로소득을 적절히 통제하는 것이 양도소득세다. 이 부분은 어느 정도 정비가 되어 있다. 다만 1가구 1주택자의 경우 주택을 매도할 때마다 양도세를 내게 하니 같은 값의 집으로 옮겨가기 어렵다는 문제가 있다. 그래서 매물도 잘 안 나오고 이사 가기도 어렵다. 1가구 1주택자의 경우 불로소득의 적절한 환수 차원에서 면세조건은 줄이되 양도소득세를 매 거래 시 마다 부과하기 보다는 현금화될 때 한꺼번에 부과하는 방식도 고려해볼만 하다.

강남 집값이 천정부지로 치솟는 것은 근본적으로 공급에 비해 수요가 많기 때문이다. 보유세, 양도세 그리고 초과이익환수제 등을 합리적으로 정비해 놓은 후 재건축 등 주택의 공급은 시장에 맡기는 것도 방법이다. 시장이 적정한 수준에서 수요와 공급을 맞춰줄 것이다. 물론 과도한 기대감 등으로 초기에 오버슈팅이 나올 수도 있지만 결국 가격은 합리적인 수준으로 수렴할 것이다.

마지막으로 이렇게 걷어 들인 세금으로 강남과 같이 살기 좋은 지역을 많이 만들어 주자. 의지만 있다면 할 수 있어 보인다.

이병윤 금융연구원 선임연구위원 / 사진제공=금융연구원