[MT시평]부동산 정책에 대항하지 마라

집값이 바닥을 쳤다는 보도가 줄을 잇는다. 강남 재건축에 한정됐던 상승세가 7월 들어 서울 전역으로 확산했기 때문이다. 지난해 9월 정부가 내놓은 대책의 효과가 약해지자 “어차피 정책이 시장을 이길 수 없을 텐데”라는 비판까지 나온다. 하락이 진정된 게 사실이지만 그렇다고 상승이 시작된 것도 아니다. 6월에 가격이 조금 오르긴 했지만 계속 상승하기 위해서는 넘어야 할 산이 많기 때문이다.
　
최근 상승은 거래 없이 이루어졌다. 6월 한달 동안 서울에서는 1103건의 아파트 매매가 있었다. 지난해 8월 1만4965건의 7%밖에 안 된다. 행정구역상 서울시에 522개 동이 있으니까 한 달 동안 한 동에서 아파트 2채가 팔렸다는 얘기가 된다. 강남구도 사정은 다르지 않다. 한 달간 237건의 매매가 이루어져 지난해 8월의 3분의1밖에 되지 않았다. 주식처럼 거래가 활발한 곳에서도 거래가 적을 때는 가격변동이 심해지는데 부동산은 더 말할 필요가 없다. 거래가 워낙 드물게 이루어지다 보니 급매물 한두 건에도 가격이 하락하고 그것만 소화되면 가격이 급등하는 현상이 벌어지는 것이다. 가격이 계속 상승하려면 가장 밑에 있는 매물이 사라진 후 추가 매수가 이루어져야 하는데 이 단계까지 발전할 수 있을지 의문이다.
　
과거에도 하락 중에 부동산이 일시적으로 회복된 사례가 있다. 하락이 1, 2차로 나눠 진행되는 형태로 2차 하락이 1차보다 훨씬 큰 게 일반적이다. 금융위기를 전후한 기간이 그랬다. 2007년 1월 강남 3구의 아파트 가격이 정점을 찍고 내려오기 시작해 9월까지 2.2% 하락했다. 그리고 금융위기 직전 다시 최고치 부근까지 상승했다. 1차 하락과 반등이었다. 진짜 하락은 금융위기가 끝난 2010년 시작됐다. 당시 우리 경제는 금융위기 영향에서 완전히 벗어났고 금리까지 내리는 중이어서 부동산시장에 우호적이었지만 하락을 막지 못했다. 2013년까지 3년에 걸쳐 강남지역 아파트 가격이 10% 넘게 떨어졌는데 외환위기 이후 최대 하락이었다. 가격이 높아 부담이 큰 상태에서 기대가 꺾이자 견뎌내지 못하고 하락한 것이다.
　
집값이 오를 여건도 갖춰지지 않았다. 부동산은 경기, 금리 그리고 소득수준으로 결정된다. 지금은 금리 외에 어느 것도 부동산에 도움이 되지 않고 있다. 경기가 나쁘고 소득도 사정이 좋지 않다. KB금융그룹 조사에 따르면 우리나라에서 금융자산을 10억원 이상 가지고 있는 사람은 22만명 정도다. 경기와 경남을 제외한 7개 도에 평균 4000명 정도가 살고 있는데 부동산을 포함한 전체 자산이 20억~25억 정도 되는 것으로 추정된다. 지방의 최상위 자산보유계층조차 전 재산을 쏟아부어도 강남에 있는 비싼 아파트 한 채를 사기 어렵다는 의미가 된다. 이런 상태에서 대출이 막히면 새로운 수요가 만들어질 수 없다.
　
가격이 한 방향으로 오래 움직이다 보면 사람들은 앞으로도 그 방향으로 계속 움직일 거라 기대한다. 관성이 작용하기 때문이다. 지금이 그런 상태다. 지난 몇 년간 서울 아파트 가격이 50% 넘게 오른 영향으로 가격이 조금만 변해도 다시 급등하는 게 아닌가 하는 생각을 하게 된다. 정책 효과는 천천히 나온다. 2006년 집중적으로 발표된 부동산 대책 효과가 2010년 결실을 봐 집값이 하락했다. 지금은 정책이 효과를 발휘하지 못하는 게 아니라 힘을 쓰기 위해 준비하는 기간이다. 정부가 마음먹고 수차례 정책을 내놓을 때는 그 정책을 따르는 게 좋다. 정책이 먹히지 않을 경우 강도가 점점 세지기 때문이다. 지금은 부동산대책이 세 번 이상 나온 상태라는 걸 명심해야 한다.