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'로또청약' 가열 조짐… 채권입찰제 부활하나

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  • 조한송 기자
  • 2019.07.18 06:35
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분양가상한제 땐 청약시장 편중, 계약자에 국민주택채권 매입시켜 이익환수 가능성

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정부가 민간택지에서의 '분양가 상한제' 시행에 속도를 내면서 시장에서 청약 과열을 막기 위해 주택채권입찰제가 함께 도입될 수 있단 예측이 나오고 있다.

상한제가 적용되면 분양가격이 상대적으로 낮아지기 때문에 계약자가 시세 차익을 통해 개발이익을 독식하는 구조가 만들어지기 때문이다. 이를 막기 위해 정부가 분양권 전매제한기간을 연장하고 계약자가 국민주택채권을 사게 해 개발이익 환수에 나설 것이란 관측이다.

18일 관련업계에 따르면 김현미 국토교통부 장관은 지난 16일 국회 예산결산특별위원회 정책질의에서 민간택지에 대한 분양가 상한제 도입과 관련 "최대한 부작용이 일어나지 않는 방향으로 준비할 방침"이라고 밝혔다.

이는 주변시세보다 낮은 분양가로 인해 발생할 수 있는 '로또 분양' 등에 대한 대안까지 고려하고 있다는 얘기로 풀이된다. 국토부는 현재 민간택지 내 분양가 상한제가 작동할 수 있게 주택법 시행령 개정안을 준비하고 있으며 빠르면 이달 중 입법 예고하겠단 방침이다.

시장에선 제도 시행과 함께 정부가 청약 과열을 막기 위한 추가규제도 내놓을 것으로 내다보고 있다. 앞서 2006년 참여정부 시절 당시에도 정부가 분양가 상한제와 함께 주택채권입찰제도를 도입했었다.

주택채권입찰제는 분양가와 주변 아파트의 시세차이가 큰 경우 계약자가 채권을 사게 해 시세차익 일부를 환수하는 제도다. 아파트를 분양받으려는 수요자 중 채권매입 예정액을 많이 써낸 순서대로 분양권을 우선 제공한다. 상한액은 정해져 있으며 2007년의 경우 주변 아파트 시세의 80%였다.

주택채권입찰제가 적용되면 계약자는 계약금 외에 채권매입액을 함께 내야 한다. 채권만기가 20년(제2종 기준)으로 길기 때문에 통상 만기 전에 은행에 할인된 금액으로 매각한다. 결과적으론 계약자가 시세 차익의 일부를 반납하는 셈이다. 정부가 국민주택채권 발행으로 마련된 기금을 서민주거 안정에 사용함으로써 개발이익을 사회에 환원하는 방식이다.

최근 정부의 분양가 규제 의지가 보다 구체화되면서 '로또 청약' 현상이 심화될 것이란 전망이 지배적이다. 실제 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 앞으로 1~2년 내 서울시내 70여개 단지의 분양가격이 시세의 50~80%수준까지 떨어질 것이란 전망이 나온다. 정부가 계약자에 대한 개발이익환수를 고려할 수밖에 없는 이유다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수는 "민간택지에서 분양가 상한제를 도입하면 공급자나 공급주체가 가져가는 개발이익을 계약자가 독점하는 상황이 발생할 수 있다"며 "다만, 현재 서울 강남을 중심으로 주요 재건축·재개발 단지에 수요가 몰릴 뿐, 전국적으로 주택 수요가 보장된 것은 아니라는 점도 고려해야 한다"고 지적했다.

이와 관련 국토부는 현재로선 채권입찰제를 구체적으로 검토하고 있지 않다는 입장이다. 국토부 고위관계자는 "과거 공공택지에서 채권입찰제를 적용했지만 현행 규정상 민간택지에 도입하려면 관련된 법령근거를 마련해야 한다"며 "지금으로선 (채권입찰제 도입을) 검토하고 있지 않다"고 선을 그었다.



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