"한은 금리인하, 오피스빌딩 투자 집행 많아질 것"

진원창 쿠시먼앤웨이크필드코리아 리서치팀장이 24일 서울 태평로 파이낸스센터에서 열린 하반기 부동산시장 전망 기자간담회에서 설명하고 있다.

“한국은행의 기준금리 인하가 시중 풍부한 유동자금에 영향을 미치며 오피스 빌딩 등 대체투자 집행이 더욱 많아질 것으로 예상된다”

진원창 쿠시먼앤웨이크필드코리아 리서치팀장은 24일 서울 태평로 파이낸스센터에서 열린 하반기 부동산시장 전망 기자간담회에서 이 같이 밝혔다.


올 상반기 오피스 빌딩 거래 총 규모는 약 5조9000억원으로 상반기 기준 사상최대를 기록했던 지난해 5조6000억원을 경신했다. 이는 스테이트타워남산 서울스퀘어 등 지난해 시장에 나왔던 대형 오피스빌딩 매물들의 거래가 올해 마무리된 데 따른 것이다.

권역별로는 CBD(광화문) 거래금액이 2조7000억원이었으며 GBD(강남)과 YBD(여의도)가 각각 1조5000억원, 2000억원인데 반해 판교 등 다른 지역의 거래규모가 1조6000억원에 달했다.

금리인하, 부동산 가격 상승 등으로 하반기 오피스빌딩 시장 분위기는 나쁘지 않을 것으로 예상했다. 하지만 프라임 오피스 자산 매물 소진으로 올 하반기 오피스 빌딩 거래 규모는 지난해 전체 11조4000억원과 비슷하거나 다소 낮은 수준이 될 것으로 전망했다.


진 팀장은 “위워크 등 공유오피스 사업이 급성장하면서 상반기 공유오피스가 임차한 중소형 빌딩 거래가 활발했는데 이는 투자자들이 안정적인 수익을 나는 중소형 자산으로 투자 시야를 넓혔기 때문”이라며 “또 2020년 여의도 파크원 준공을 앞두고 대규모 공급에 따른 공실 우려와 오피스 빌딩 가격 상승으로 YBD내 밸류애드(Value –add, 노후 건물의 리모델링, 신축 등으로 가치를 올리는 것) 오피스 자산이 인기를 끌었다”고 설명했다.

실제로 CBD와 GBD를 중심으로 공유오피스 임차면적은 크게 증가하는 추세다. 공유오피스의 메카로 할 수 있는 GBD내 대형 오피스 빌딩 중 공유오피스 임차면적 비중은 2017년 1.1%였지만 지난해 1.9%로 늘어난 뒤 올 상반기 3.1%로 크게 늘었다.

오피스 빌딩 가격 상승에 따른 차익실현과 IFRS(국제회계기준) 변경에 따른 유동성 확보를 위해 삼성생명 (86,100원 ▲1,900 +2.26%) 씨티은행 등 금융사의 보유자산 매각도 지난해에 이어 활발한 모습을 보였다. 올 상반기 삼성생명은 삼성동 빌딩을 생보부동산신탁에 2331억을 받고 팔았으며 씨티은행 또한 다동사옥을 코람코자산운용에 1940억원을 받고 넘겼다.

올 상반기 여의도 권역 공실률(A등급 빌딩 기준)이 9.3%를 기록하며 지난해 상반기 18.05%에 비해 한자리수에 진입한 것도 눈에 띈다. 자본시장법 개정으로 자산운용사 수가 지속적으로 증가하면서 공실률이 떨어졌다는 분석이다. YBD내 2017년 31개였던 국내 자산운용사는 2018년 53개로 늘어난데 이어 올 상반기 66개로 증가했다.

CBD와 GBD의 공실률은 각각 13.7%, 3.5%였으며 IT(정보기술) 업체들이 많이 들어선 판교 권역은 0.8%로 집계됐다. 서울 전체 공실률은 9.4%로 전년 동기에 비해 1.1%포인트 감소한 것으로 나타났다.

진 팀장은 “하반기 대형 오피스 공급이 제한적이고 공유오피스 확장, 기업경기 하락 리스크 등 수요 요인이 맞물리면서 공실률이 더욱 하락할 가능성이 있다”고 내다봤다.