[우보세]'재생만이 능사?' 도시계획 밑그림 다시 짜야 할 때

재개발은 낡은 도시를 완전히 철거하고 그 위에 새로운 도시(주로 아파트)를 조성하는 방식이다. 낡은 지역을 완전히 밀어 버리고 새로운 도시 계획 그림을 그릴 수 있는 장점이 크다. 도로, 공원 등 인프라도 획기적으로 개선된다. 하지만 원주민들의 정착률이 낮아 기존 마을 커뮤니티가 완전히 사라지는 단점이 존재한다.

도시재생은 돈 없는 서민들은 등 떠밀리듯 떠나야 하는 전면 철거 방식의 재개발 부작용을 최소화하기 위해 추진됐다. 도로 등 기존 인프라를 정비하고, 마을 도서관·소규모 공원·커뮤니티센터 설립 등을 통해 낙후된 마을을 살기 좋은 환경으로 개선해 주는 방식이다.


하지만 도시재생은 재개발보다 훨씬 성공하기 어려운 태생적 한계를 지닌다. 마을 단위 인프라를 재건하는데는 천문학적 비용이 소요되지만 정작 실제 투입되는 금액은 그리 많지 않기 때문이다.

서울시와 정부는 재개발 대신 도시재생에 방점을 찍고 있다. 특히 박원순 서울시장은 지난 2011년 부임 초기부터 도시재생 중심으로 도시계획을 전환했다.

그럼에도 지금껏 마을 단위 도시재생이 성공적으로 진행된 곳은 거의 없다. 도시재생은 재개발처럼 단기간 이뤄지기 어렵고, 장기간 꾸준한 투자가 필요하기 때문이다.


실제로 정부나 지자체가 매년 수조에서 수십조원의 막대한 예산을 도시재생에 투입하더라도 전국 마을 단위에 돌아갈 금액은 고작 수십억 원에 불과하다. 지금과 같은 예산 배분 구조에서는 도시재생을 성공적으로 이끌기에 한계가 크다.

도시재생 시범지역으로 선정된 상도4동만 보더라도 3년간 100억여원의 금액이 투입되는 것이 전부다. 사실 100억 원은 동단위에서 무엇하나 제대로 만들기에 부족한 금액이다. 도로와 골목을 재편하기에도, 전신주를 지하화해 환경을 획기적으로 개선하기에도, 주차장을 만들어 주차난을 해소하기에도, 소규모 마을 도서관이나 공원 등을 많이 만들어 환경 인프라를 개선하기에도 역부족이다.

성공적 도시재생이 이뤄지기 힘든 결정적 이유다. 도시재생 활동가들은 처음 투자되는 공공지분은 민간 투자를 이끌어내기 위한 '마중물'이라는 점을 강조한다. 마중물을 바탕으로 민간 투자가 뒤따라야만 제대로 된 도시재생이 이뤄질 수 있다는 것. 하지만 연남동 '연트럴파크'처럼 획기적 변화가 없다면 민간 투자를 이끌어내기 여간 쉽지 않은 게 현실이다.

박 시장이 지난 2011년부터 도시재생에 매진해왔지만 지지부진한 상황이 이어지고 있어 성공 모델을 임기 내 보여주기란 쉽지 않아 보인다. 도시재생에 민간 투자를 이끌어내려면 지금과 전혀 다른 새로운 방식의 도시개발계획이 필요하다.

도시재생 계획을 기반으로 소규모 블록 단위 재개발을 전면 장려하는 등 관의 도시재생 투자가 민간 투자와 적절히 어우러져 시너지를 낼 수 있는 획기적 변화를 추구해야 할 시기다.