분양가상한제 ‘후폭풍’…셈법 복잡해진 재건축·재개발

재건축을 추진 중인 서초구 반포주공1단지 전경. /사진제공=뉴시스

정부가 민간택지 분양가상한제를 서울 시내 25개 자치구를 비롯해 과천, 성남분당, 하남, 광명 등 31개 투기과열지구로 확대 적용하겠다는 계획을 발표하면서 해당 지역 재개발·재건축 조합의 셈법이 복잡해졌다.


앞서 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협의에 실패해 후분양으로 방향을 틀었던 사업장들이 분양가상한제를 피하기 위해 다시 선분양을 선택하는 사례가 늘어날 것으로 예상된다.

13일 정비업계에 따르면 강동구 둔촌주공아파트 재건축 조합은 이날 긴급이사회를 소집해 전일 정부가 발표한 민간택지 분양가상한제 관련 대책을 논의할 예정이다.

재건축을 통해 국내 최대 규모인 1만2000가구로 탈바꿈할 예정인 이 단지는 당초 3.3㎡당 3500만원 가량의 평균 분양가를 책정하고 5000여 가구를 일반분양할 예정이었으나 HUG가 3.3㎡당 2600만원대의 분양보증 가격을 제시하자 수익성 악화를 우려해 후분양을 저울질했다.

하지만 분양가상한제가 적용되면 이보다 더 낮은 3.3㎡당 2500만원을 밑도는 분양가가 예상된다. 이에 분양가상한제를 피해 분양 일정을 10월로 앞당기는 방안이 거론된다.

강남구 삼성동 상아2차 재건축 조합(래미안라클래시)도 오는 24일 조합원 임시총회를 열고 선분양제 추진 방안을 논의할 것으로 알려졌다. 앞서 HUG는 이 단지의 분양보증 가격을 주변 시세(3.3㎡당 6000만~6500만원 선)보다 낮은 3.3㎡당 4569만원으로 제시했고 조합은 이에 반발해 후분양을 검토했었다.

업계에선 서초구 신반포3차·경남 재건축 단지인 래미안원베일리도 같은 이유로 다시 선분양으로 돌아설 것이란 관측이 나온다. 용산구 한남3구역, 동작구 흑석3구역 등 대형 재개발 사업장들도 분양가상한제 여파에 촉각을 곤두세우고 있다.

재개발을 추진 중인 서울 용산구 한남3구역 전경. /사진=머니투데이DB

지난 3월 사업시행인가를 받은 한남3구역 재개발 조합은 연내 시공사를 선정하고 관리처분인가를 신청할 예정인데 분양가 책정 문제를 놓고 고심이 커질 전망이다.

올 하반기 분양 일정을 잡은 흑석3구역 재개발 조합은 인근 신축단지 시세를 고려해 3.3㎡당 3200만원대 분양가를 책정했지만 HUG는 최근 분양보증을 받은 사당3구역 분양가(3.3㎡당 2813만원)를 비교대상으로 제시해 후분양을 검토했지만 분양가상한제 발표 후 선분양으로 가닥을 잡는 분위기다. 인근 흑석9구역도 비슷한 상황이다.

반면 중구 세운재정비촉진지구 첫 분양 단지인 ‘힐스테이트 세운’은 HUG가 제시한 분양가(3.3㎡당 2740만원)가 10년 전 입주한 구축 단지 시세를 반영해 낮게 책정된 까닭에 후분양을 검토했는데, 적정 토지평가액을 고려하면 분양가상한제를 적용받는 게 오히려 사업성을 높일 수 있다는 기대감이 있다.

반포주공1단지 1·2·4주구, 개포주공1단지 등 관리처분인가를 받고 철거와 이주를 진행 중인 강남권 대형 재건축 사업장은 분양가상한제 적용 소식에 충격이 크다.

특히 강남권 일부 사업장은 대형 건설사들이 시공권을 따내기 위해 입찰 제안서에 최저 분양보증 가격을 제시했는데 분양가상한제가 적용되면 이에 따른 손실을 보전해야 하는 상황이다.

이밖에 은마, 잠실주공5단지 등 서울시 재건축 심의를 앞둔 강남권 대형 단지들도 분양가상한제 추진에 반발이 크다.

김현미 국토교통부 장관과 윤관석 등 민주당 의원들이 12일 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 민간택지 분양가 상한제 당정협의에 참석하고 있다. /사진제공=뉴시스

진퇴양난에 빠진 조합들은 정부 규제에 반발하면서 집단행동에 나설 전망이다. 일부 조합들은 헌법소원 등 법적 대응책을 강구 중인 것으로 알려졌다.

건설사들도 분양가상한제 여파로 고심이 커졌다. 한 대형 건설사 관계자는 “분양가상한제가 시행되면 강남권 대형 재건축 사업을 따내도 수익성을 담보하기 어려워 신규 수주에 적극 나서기도 부담스러운 상황”이라고 말했다.