'시세의 70~80% 아파트' 핵심은 '땅값 거품빼기'

분양가상한제의 파급효과를 좌우할 택지비 산정이 한층 보수적으로 이뤄질 것으로 전망된다. 택지비 검증을 한국감정원에 맡기는 한편 감정평가기관 2곳 중 1곳은 시도지사가 추천하도록 의무화했기 때문이다. 개발이익도 평가에서 배제하도록 명시해 택지비 산정과정의 공공성을 대폭 강화했다.
　
국토교통부는 지난 14일 이같은 내용의 ‘공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙’ 일부 개정령(안)을 입법예고했다. 기존 공공택지 외에 공급되는 분양가상한제 적용주택의 분양가에 포함된 택지비의 감정평가방법을 구체화한 것으로 시도지사가 추천한 검정평가기관 1곳을 포함하게 했다. 기존에는 자격을 갖춘 감정평가기관 2곳으로 제한이 없었다.
　
특히 개정령(안)은 택지비 감정평가서의 적정성을 한국감정원이 검증하고 재평가를 요청할 수 있게 했다. 관계법령을 위반한 경우 외에 인근 비교 표준지공시지가와 현저히 차이 나게 평가된 경우 재평가받도록 한 것이다. 재평가 시에도 시도지사가 추천한 감정평가기관을 반드시 포함해야 한다.
　
또 입주자 모집 신청일에서 가까운 시점에 공시된 표준지공시지가를 기준으로 가액을 산정하되 현실화 또는 구체화하지 않은 개발이익은 반영하지 않도록 개정령(안)에 명시했다. 이는 정부의 토지보상 시 적용하는 평가의 일반적 원칙이지만 민간택지 분양가 산정원칙에 명문화해 분양가에서 비중이 큰 택지비 상승을 억제할 수 있게 됐다.
　
국토부는 이를 통해 시뮬레이션한 결과 주변 시세 대비 70~80%에 민간택지 분양가상한제 아파트의 분양가가 정해질 것이라고 설명했다. 하지만 구체적인 시뮬레이션 자료나 분양가 산정 예시가 공개되지 않아 일반분양을 앞둔 재개발·재건축조합의 혼란이 큰 상황이다.
　
분양가상한제가 적용되는 지역의 민간택지 분양가는 택지비와 건축비(기본형건축비+건축가산비)를 더해 정한다. 국토부는 주택건설에 소요되는 비용(원가)에 가산비를 통해 개별 사업장의 특성을 탄력적으로 고려한다지만 개별 정비조합은 구체적으로 일반분양가가 얼마나 하향될지 가늠이 안돼 추가분담금 규모도 예측하지 못하고 있다.
　
익명의 재개발·재건축 전문가는 “감정평가는 평가사들이 기준에 따라 하기 때문에 인위적으로 결과를 바꾸지 않는 한 큰 폭의 분양가 인하는 없을 수 있다”며 “실제 적용된 사례가 나와봐야 조합별 시뮬레이션이나 대응방향을 가늠할 수 있을 것”이라고 말했다.
　
최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “입주자 모집공고 신청 시점을 기준으로 택지비를 시세대로 평가하고 건축비에서도 사업장별 고급화 비용을 인정해준다면 시세의 70~80%에 일반분양가를 맞추는 것은 사실상 어렵다”며 “임의로 주변 시세의 70~80%라는 숫자에 분양가를 끼워맞추겠다는 게 아닌가 걱정스럽다”고 말했다.