제이씨케미칼, 인도네시아 부동산가치 추가상승 전망-알음

머니투데이

반준환 기자

리서치알음은 제이씨케미칼 (6,510원 ▼20 -0.31%)과 관련해 인도네시아 투자 부동산 가치가 추가로 상승할 가능성이 높다고 10일 밝혔다. 제이씨케미칼의 적정주가를 기존 5400원에서 6200원으로 상향하고 ‘긍정적’인 주가전망을 유지했다.

최성환 리서치알음 수석연구원은 "적정주가에는 동사의 영업가치만을 고려한 것"이라며 "인도네시아의 수도 이전에 따른 팜농장 자산가치 상승 효과는 지금 단계에서 객관적인 측정이 불가능해 추정 대상에서 제외했다"고 설명했다.

그러나 실제 제이씨케미칼의 주가와 관련해 가장 큰 영향을 미치는 것은 인도네시아 부동산이라는 지적이다.

제이씨케미칼은 바이오유 제조를 위해 인도네시아 쿠타이 카르타느가라군에 1만800 핵타르(ha) 규모의 팜농장을 보유하고 있다. 팜 농장은 최근 인도네시아 수도 이전 계획이 발표되며 큰 관심을 받고 있다.

조코위 인도네시아 대통령은 최근 “새로운 수도의 가장 이상적인 위치는 보르네오섬 동칼리만탄의 북프나잠 파세르군과 쿠타이 카르타느가라군 일부”라고 발표한 바 있다.

최 연구원은 "조코위 대통령은 신수도 국유지를 민간토지로 공급할 계획인데 가격은 제곱미터(㎡)당 200만 루피아(한화 약 17만원) 수준"이라며 "제이씨케미칼의 팜농장 투자비용은 약 900억원, 1㎡당 700원 가량으로 파악된다"고 말했다.

제이씨케미칼의 투자액 가운데 절반 정도는 팜오일 공장설비, 팜나무 식재 등에 투입됐기 때문에 토지에 투자된 금액은 절반 이하라는 지적이다.

최 연구원은 "현재 공시된 제이씨케미칼의 농장사업허가(IUP) 면적은 1만6500ha"라며 "구역허가(IL) 면적은 지난 공시에 1만800ha로 기재됐지만 최근 2300ha를 추가 추진 중인 것으로 파악된다"고 말했다.

그는 이어 "1만3100ha의 구역허가 면적은 이미 토지보상과 환경영향평가, 사업허가 획득을 대부분 마무리한 상태"라며 "토지권리를 정부에 승인받으려면 구역허가 지역 내 주민들의 동의와 보상비용을 지급해야 하는데 최근 부동산가격 상승으로 인한 추가적인 보상 비용 발생은 제한적"이라고 설명했다.

그는 이어 "IUP와 IL을 취득한 상태로도 담보설정 및 매매가 가능하지만 중앙정부 영업권(HGU) 승인시 향후 택지변경 등의 옵션이 가능해 다양한 부동산 개발 수익까지 기대할 수 있을 전망"이라고 덧붙였다.

최 연구원은 제이씨케미칼의 오버행 이슈도 곧 해소될 전망이라고 설명했다. 현재 미전환된 전환사채(CB) 잔액은 19억원으로 전환가능 주식수는 55만5718주로 전체 발행주식수의 2.6%에 불과해 큰 영향이 없다는 지적이다. 최근 최대주주인 서울석유 및 특수관계인 지분감소 공시로 인한 우려도 채권자의 교환사채 전환 등에 따른 것으로 기우로 판단된다고 그는 설명했다.