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[광화문]9·13대책 발표 후 1년

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  • 홍정표 부장
  • 2019.09.17 03:30
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서울 강남 아파트 단지 전경/사진=뉴스1
역대 가장 강력하다고 평가받는 9·13부동산대책이 발표된 지 1년이 지났다. 종합부동산세와 대출규제 강화로 다주택자 부담을 더 늘렸고, 임대주택사업자 혜택을 대폭 없애는 등 문재인정부 부동산규제정책의 종합판으로 불렸다.
 
종부세 과표 3억~6억원 구간을 신설했고, 최고 세율은 3.2%로 높였다. 세부담 상한선도 기존 150%에서 300%로 2배 확대했다. 종부세 과세대상도 종전 2만여명에서 30여만명가량으로 증가했다.
 
임대사업자 여부를 불문하고 유주택자는 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 것을 원천적으로 봉쇄했다. 대출한도도 대폭 줄여 빚을 내 서울에 집사는 것은 사실상 불가능하게 됐다.
 
이전에는 개인투자자가 임대주택사업자로 등록하고, 보유 주택을 임대주택으로 등록하면 양도소득세 감면 혜택을 줬지만 이 같은 혜택도 없앴다. 처한 상황에 따라 볼멘소리가 나왔지만, 무주택자 위주로 청약제도를 바꾼 것은 성공한 정책으로 꼽힌다.
 
9·13대책 발표 일주일 후에는 수도권 30만호 등 신규주택 공급확대 계획을 내놨다. 일산을 비롯해 2기 신도시 주민들의 반발이 거셌지만, 전방위적인 규제와 공급방안 덕분에 지난해 4분기부터 올해 상반기까지 부동산시장 과열양상이 식는 듯했다. 지난해 10월 서울 아파트값 상승률은 발표 전보다 3분의1 수준으로 떨어졌고, 그해 말에는 하락세로 전환했다.
 
정부도 지난해 9월부터 약 1년간 서울 아파트값이 1.13% 하락했다는 한국감정원 통계를 근거로 시장이 안정화됐다고 자평한다. 하지만 9·13대책 기세도 올해 6월 이후 꺾였다. 시장의 내성이 강화된 때문인지 서울 아파트값이 상승 반전하더니, 신축과 구축을 비롯해 규제가 집중된 재건축아파트마저 가격이 뛰었다.
 
서울 곳곳에서 대책 이전 가격 수준을 회복한 아파트 단지가 속속 나오고, 전 고점을 뚫은 곳을 찾는 것도 어렵지 않다. 국내 경기가 좋지 않고, 경제성장률이 하향되는 상황에서 집값만 오르는 기현상이 나타나고 있다. 양도세 중과 등으로 매물 출회가 제한적이다 보니, 소수의 거래가 시세로 굳어지는 모습이다.
 
자산 가격이 오르면 일정기간과 비율만큼 조정을 받는 것이 시장 논리지만, 규제가 가격 하락을 막아 나타난 현상이다. 시장에선 다시 오르기 시작한 서울 아파트값 상승세가 당분간 이어질 것으로 전망한다.
 
시중에 대체 투자처가 없는 부동 자금이 많이 풀렸고, 만성화된 저금리에 정부 규제로 인한 공급 부족 시그널 등이 합쳐져 매도자 우위 시장이 이어지고 있어서다. 지난 1년간 부동산시장이 안정화된 것도 정부 규제보다는 지난 몇 년간 누적된 상승피로감에 따른 현상으로 본다.
 
서울에서 아파트 한 채를 사려면 중산층이 소득을 한 푼도 쓰지 않고 10.8년을 모아야 한다는 조사결과가 최근 나왔다. 해당 통계를 집계한 2008년 1분기 이후 최고다. 2년 전만 해도 해당 기간이 8년 정도였지만, 10여차례 부동산규제 정책이 나온 문재인정부 동안 2년 늘었다. 잇따른 부동산대책에도 서울 아파트값 오름세는 지속됐지만, 소득이 따라가지 못해 벌어졌다.

올해 말부터 풀리는 수 십조원의 토지보상금이 부동산시장에 유입될 경우 서울 주요 아파트값은 더 오를 가능성이 크다.
 
규제의 목적은 집값 안정과 서민들의 주택 마련이 가능한 환경을 조성하는 것인데, 도리어 집값은 오르고 내집 마련의 꿈도 멀어져간다. 심각한 부작용이다. 정부 예상과 다른 부작용이 계속 나오면, 부동산 양극화는 더 심해질 것이다.
 
시장은 규제 일변도 정책으로 안정화되지 않는다. 실패한 규제는 더 강한 규제를 부르고, 이와 함께 부작용도 커진다. 규제 효과가 시장에 나타나지 않는다면, 발상의 전환이 필요한 것 아닌가.



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