이리츠코크렙, 리테일이지만 괜찮아

23일 머니투데이 증권부가 선정한 베스트리포트는 장문준·이남석 KB증권 연구원이 작성한 '이리츠코크렙 (4,740원 0.00%), 리테일이지만 괜찮아'입니다.

장문준·이남석 KB증권 연구원은 "현재 주가는 P/NAV(주가순자산가치배율) 기준 1.1배, 배당수익률 기준 5.4% 수준으로 해외 리테일 리츠 대비해서도 투자매력이 있다"며 투자의견 '매수'와 목표주가 8000원을 제시했습니다.


이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영하는 매장 중 매출 상위권인 뉴코아아울렛 일산점, 평촌점, NC백화점 야탑점을 기초자산으로 상장한 리츠입니다. 지난해 6월 코스피시장에 상장했으며, 공모자금으로 2001아울렛 중계점과 분당점을 추가로 취득했습니다.

리츠는 다수 투자자로부터 자본을 유치해 총 자산의 70% 이상을 부동산에 투자·운용해 배당가능이익의 90% 이상을 배당하는 상법상의 주식회사입니다. 이리츠코크렙 역시 자산으로 보유한 5개 점포에서 발생하는 임대료로 수익을 창출하고, 이를 주주에게 배당하고 있습니다.

두 연구원은 "이랜드리테일의 장기책임임대차와 임차인이 재산세·보험료·건물관리비 등 모든 비용을 부담하는 조건을 바탕으로 안정적인 배당이 예상된다"며 "기초자산이 서울·수도권에 집중돼 있어 리테일 부동산이라는 약점이 상쇄될 수 있고, 금리하락 기조와 스폰서인 이랜드리테일의 재무구조 개선 가능성 등을 감안하면 이자비용 감소를 기대해 볼 수 있다"고 설명했습니다.


다음은 보고서를 요약한 내용입니다. (☞원문 보기)

이리츠코크렙의 목표주가는 배당성장모형에 향후 1년 예상 주당배당금 362원(올해 하반기 180원, 내년 상반기 182원)과 자기자본비용 6.1%, 성장률 1.6%를 적용해 산출했다. 목표주가는 2019년 말 실적 전망치 기준 PBR(주가순자산비율) 1.69배, PER(주가수익비율) 32.8배에 해당한다.

기초자산의 시가 감정평가금액을 기준으로 산출한 주당 순자산가치(NAV, Net Asset Value)는 5948원이다. 배당성장모형을 적용해 산출된 목표주가와의 괴리는 보유 부동산에 대한 시가평가 시점의 차이에서 비롯된 것으로 판단된다. 이리츠코크렙이 기초자산으로 보유한 투자부동산의 입지와 매출 규모 등을 고려하면, 시간이 경과할수록 자산가치는 상승할 가능성이 높다. 5개의 기초자산 모두 서울 및 1기 신도시에 위치하고 있으며, 대규모 아파트단지를 배후에 두고 있다.

이리츠코크렙의 영업수익 (매출액)은 임차인인 이랜드리테일이 책임임대차계약 (16~20년)을 바탕으로 지불하는 임대료가 근간이다. 임대료는 계약기간 동안 물가상승률과 연동해 매년 0.0%~2.5% 상승하게 되어있다.

투자자 입장에서는 다음의 투자 리스크를 감안할 필요가 있다. 높은 대주주 지분율 (75%)로 인해 유동성이 부족하다. 상장 이후 일간 거래대금이 3억5000만원에 불과해 대규모 거래가 쉽지 않다.

리테일 업황 부진이 지속되고 있다. 이랜드리테일이 책임 임차를 통해 임대료를 지불하기 때문에 업황 부진이 이리츠코크렙의 실적 부진, 배당금 감소로 이어지지 않는다. 그러나 업황부진이 지속될 경우 이랜드리테일의 임대료 지불능력이 감소할 수 있는 점을 감안할 필요가 있다.

투자자 입장에선 이리츠코크렙의 기초자산이 서울·수도권 역세권에 집중돼 있기 때문에 토지의 활용 가능성이 높다는 점에 주목할 필요가 있다.

현재 임차인이 지불불능 상태가 되거나, 혹은 만기시점에 계약연장이 안되고 새로운 임차인을 찾지 못하는 극단적인 경우를 가정하더라도 이리츠코크렙 보유 기초자산의 입지를 감안하면 타 용도(오피스텔 등)로 개발할 수 있는 여지가 충분하기 때문이다.