"귀와 발 필요한 감정평가, AI로 대체 불가"

한준규 감정평가사 인터뷰 / 사진=김창현 기자 chmt@

"부동산의 가치는 사람들이 모인 시장에서 형성됩니다. 인공지능이 과거의 값을 평균적으로 만들 수는 있어도 시장의 변곡을 맞추기 어려운 이유입니다"

AI(인공지능)가 자동차를 운전하고 기사를 쓰는 시대다. 부동산의 가치를 산정하는 일 역시 AI와 빅데이터가 대체할 것이란 시각이 고개를 든다. 하지만 한준규 감정평가사협회 감정평가심사위원회위원장(54세)은 AI가 자산의 가치를 평가하는 데 한계가 있다고 본다. 부동산 감정 평가에서 가장 중요한 것이 시장을 예측하는 일이기 때문이다.


"8개월 전 집값이 10억원이라 해도 현재 그 가격에 팔린다는 보장이 없죠. 자산의 가치를 평가할 때 중요한 것은 시장이 현재 하향이냐 상향이냐를 판단하는 것입니다. 시장 변동성이 큰 상황에서 AI가 과거의 데이터만으로 가치를 산정하기 어려운 이유입니다"

한 위원장은 국내 감정평가사 2기다. 올해로 업무 경력 28년차의 배테랑이다. 현재까지 진행한 감정평가 건수만 1000건이 넘는다. 주요 평가 사례로는 관악로 도로 확장에 따른 토지 보상, 고덕·강일지구 토지 보상, 한국 네슬레 청주공장 유형 자산 평가 등이 꼽힌다. 현재는 감정평가사협회에서 개별 평가 법인이 평가한 가치가 적정한 지 등을 검토하는 심사위원회의 위원장을 맡고 있다.

그가 자격 시험에 응시하던 1990년만 해도 감정평가사는 알려지지 않은 직업군에 속했다.


"전공을 살려 공인회계사를 준비하려 했죠. 형님이 새로운 것을 해보는 게 어떻겠냐고 제안하는 바람에 시험을 봤어요. 막상 현장에 나오니 실무는 이론과 달랐습니다. 훨씬 더 복잡했고 스스로의 가치 판단이 정확한지 확신이 서지 않았죠"

가치를 산정하는 데는 수만 가지의 접근 방법이 있다. 아이디어를 총 동원해 직접 발로 뛴 평가 사례가 기억에 남는다.

"소송과 관련한 평가를 진행한 적이 있어요. 상가를 분양받았는데 당초 팸플릿 내용과는 달리 나무 난간 등이 없다는 게 분쟁의 원인이었죠. 난간 유무에 따른 편익을 알아보려고 2개월 동안 이태원에서 시장 조사를 진행했어요. 덕분에 난간 폭에 따른 활용도 등을 알아볼 수 있었죠"

토지 보상과 관련한 감정 평가를 진행할 때 주된 업무는 피수용자의 이야기를 최대한 들어주는 것이었다. "재산과 관련된 일이다 보니 평가 결과에 따라 불만을 갖는 분이 있어요. 하지만 현장에서 담장, 가추(처마에 이어서 햇살과 비를 피하기 위해 설치한 구조물) 등 집주인이 요구한 세세한 부분을 꼼꼼히 살피면 대체로 수긍하더라고요"

수차례 시행착오를 겪으면서 그가 내린 감정 평가의 정답은 '발로 쓰는 것'이다. "짧게는 5년 길게는 30년의 미래 편익을 현재 가치로 환산하는 작업인데 그 사이에 얼마나 많은 일이 있겠어요. 신적인 영역에 가깝죠. 치밀하게 살펴서 검토 대상을 놓치지 않겠다는 마음으로 발품을 파는 것이 정답 아닐까요"