"분양가상한제 피하는 정비사업장, 극히 일부"

머니투데이

이소은 기자

정부가 관리처분인가 단계의 정비사업장에 분양가상한제 유예기간을 주기로 결정했으나 대부분 사업장이 사실상 상한제를 피하기는 어려울 것으로 보인다. 유예기간은 6개월이지만 정비사업은 관리처분인가를 받은 후 이주·철거·착공을 거쳐 분양까지 통상 2년 정도 걸리기 때문이다. 둔촌주공, 개포주공 1·4단지 등 이미 이주를 완료한 사업장만 간신히 규제를 비껴갈 전망이다.

정부는 지난 1일 '부동산시장 상황 점검 결과 및 보완 방안'을 발표하며 관리처분계획인가를 받은 재건축·재개발 단지에 한해 분양가상한제 시행 후 6개월까지 입주자 모집공고(분양공고)를 신청하면 적용하지 않겠다고 발표했다. 대책에 따르면 서울에서 관리처분계획인가 후 분양 단계에 이르지 못한 정비사업장은 61곳, 6만8000가구에 이른다. 이 사업장들이 내년 4월까지 입주자모집공고를 내면 분양가상한제를 피할 수 있다는 게 정부의 설명이다.

국토부 관계자는 "일부에서 분양가상한제 시행에 따른 정비사업 위축 우려를 제기하고 있다"며 "관리처분인가를 받은 단지는 6개월 내 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로 공급이 조기에 이뤄지는 효과가 있을 것"이라고 말했다.

그러나 분양가상한제를 피해 내년 4월까지 분양에 나설 수 있는 사업장은 정부가 발표한 61곳 중 극히 일부일 것이라는 게 중론이다. 입주자모집공고를 내려면 관리처분인가를 받은 후 모집공고를 내기까지 시간이 오래 걸려서다. 관리처분인가를 받은 조합이 일반분양에 나서기 위해서는 일단 이주를 마쳐야 한다. 이주를 완료하면 철거·착공 절차를 밟은 후 주택도시보증공사(HUG)에 분양보증을 신청해야 한다. 30가구 이상의 주택을 선분양할 때는 분양보증을 받아야 입주자모집공고를 낼 수 있다.

이주 기간은 사업장마다 다른데 짧게는 3개월부터 길게는 1년 이상 걸리는 곳도 있다. 일반적으로 소규모 단지는 3개월, 대규모 단지는 6개월의 이주 기간이 주어지지만 이 기간 내 이주가 완료되는 경우도 드물다.

강남구청 관계자는 "주민 화합이 잘돼 빨리 이주하면 좋겠지만 안 나가고 버티는 경우가 허다하다"며 "상가 세입자가 있으면 소송까지 이어질 때도 있고 변수가 많아서 일반적으로 1년은 봐야 한다"고 말했다. 작년 3월 공급된 '디에이치자이개포(개포8단지)'는 당초 2017년 말 분양을 계획했으나 기존 단지 상가 세입자 등과의 갈등으로 일정이 4개월 지연됐다.

이주 후 철거·착공, 분양보증을 받는 데 걸리는 기간까지 합치면 관리처분인가 취득부터 모집공고까지 빠르면 1년, 통상 2년은 걸린다는 게 전문가들의 얘기다. 최근 분양한 '서초그랑자이'도 2016년 10월 관리처분인가를 취득했으나 지난 6월 입주자모집공고를 냈다.

이달 분양 예정인 '반포우성'과 '대치구마을2지구'는 각각 2017년 11월, 2018년 4월 관리처분인가를 받았다. 서울시에 따르면 관리처분인가를 받은 정비사업 수는 2017년 23개, 2018년 24개, 2019년 3개 등이다.

분양가상한제를 피할 수 있는 사업장은 관리처분인가 후 이미 이주가 마무리됐거나 기존 주택 철거를 시작한 단지들로 한정된다. 상한제 적용이 유력한 지역 내에서는 둔촌주공, 강남구 개포주공1·4단지, 송파구 잠실진주 미성·크로바, 서초구 우성1차 신반포3차·경남, 동작구 흑석3구역 등이다. 그러나 이들 조합도 내년 4월 전 입주자모집공고를 낼 지는 미지수다.

한 재건축 조합 관계자는 "이주, 철거가 완료된 정비사업 가운데는 정부 정책을 받아들이고 분양을 서두르는 곳도 있을 것"이라면서도 "못 받아들이는 일부 조합은 헌법소원 등 법률투쟁에 나설 수도 있다"고 예상했다.

또다른 조합 관계자는 "정부의 이번 대책은 강남권 일부 단지를 콕 찝어 '적당한 선에서 분양하라'는 시그널"이라며 "상한제를 피한다고 해도 HUG 규제는 그대로 적용되기 때문에 조합 입장에서는 크게 달라질 게 없다"고 털어놨다.