정부 분양가 통제에 우회로 찾는 강남 재건축 조합

신반포3차·경남 재건축 조감도. /사진제공=삼성물산

강남 재건축 조합들이 정부의 분양가 통제를 피하기 위한 우회로를 찾고 있다. 상한제 시행은 유예됐지만 주택도시보증공사(HUG)의 통제가 강화될 것으로 예상돼서다. 일부 조합은 일반분양분을 임대사업자에게 통매각하는 방안을 추진 중이고, 상한제 적용을 받더라도 후분양을 고수하겠다는 곳도 있다.


9일 서울시와 정비업계에 따르면 서초구 반포동 신반포3차·경남아파트(래미안 원베일리) 재건축조합은 지난 2일 ‘기업형 임대사업자(우선협상대상자) 선정을 위한 입찰공고’를 냈다. 이 단지의 일반분양분 346가구를 임대사업자에게 매각하겠다는 내용이다. 조합은 우선협상대상자로 계약 체결 후, 정부 규제 하에 받을 일반분양가와 비교해 계약을 결정한다는 조건을 걸었다. 입찰은 민간임대주택사업로 자기자본 5000억원 이상의 기업이나 컨소시엄이 대상이다.

이 단지는 내년 4월 이후 분양한다면 상한제 적용을 받게 되고 그전에 입주자모집공고를 낸다고 해도 HUG의 분양가 심사를 거쳐야 한다. HUG의 심사 기준를 적용하면 분양가는 3.3㎡ 당 4800만원 수준에 책정될 것으로 보인다. 맞닿아 있는 ‘아크로리버파크’가 최근 3.3㎡ 당 약 1억원에 거래된 것과 비교하면 절반에도 못 미치는 수준이다. 그러나 조합이 일반분양 물량을 임대사업자에게 통매각하면 가격 통제로부터 자유로워진다. 일반분양 물량 자체가 없기 때문이다.

서울시 등은 이 같은 통매각이 사실상 불가능할 것으로 보고 있다. 조합이 입찰공고 등에서 인용한 ‘민간임대주택에 관한 특별법’이 이를 허용하고 있지 않기 때문이다. 서울시 공동주택과 관계자는 “사업주체가 임대사업자에게 주택을 우선 공급할 때 분양가상한제 적용주택은 제외한다는 단서가 있는데 조합에서 이것을 제대로 확인하지 못한 것 같다”며 “현행법을 제대로 이해하지 못해서 빚어진 해프닝에 불과하다”고 말했다.

해석의 여지가 있다는 주장도 있다. 정충진 법무법인 열린 변호사는 “분양가상한제 적용 시기가 내년 4월로 유예됐기 때문에 신반포3차·경남을 상한제 적용 주택으로 봐야 하느냐를 두고 논란이 있을 수 있다”고 설명했다. 시는 지난 8일 조합과 시공사 등을 불러 통매각은 현행법상 불가능하다고 통보한 상태다.

잠실 미성·크로바 재건축 조감도. /사진제공=롯데건설

서초구 반포동 신반포15차, 송파구 신천동 잠실 미성·크로바 등은 상한제 유예와 상관없이 애초 계획했던 후분양을 유지한다는 입장이다. 이 단지들이 내년 4월까지 분양에 나선다면 HUG의 통제를 받아 각각 3.3㎡ 당 4800만원, 2995만원 수준에서 분양가를 결정해야 한다. 주변 아파트 시세와 비교하면 50~60% 수준이다.


해당 아파트 조합은 상한제 적용을 받더라도 일반분양을 최대한 늦추는 편이 나을 것으로 본다. 매년 큰 폭으로 상승하는 공시지가를 고려할 때 더 유리할 것이란 판단이다. 상한제는 택지비와 건축비, 적정 이윤 등을 근거로 분양가를 따지는데 공시지가가 택지비에 반영된다. 서초구와 송파구의 올해 표준지 공시지가 상승률은 각각 14.28%, 9.73%다.

이와는 반대로 상한제를 피해 분양을 서두르는 곳들도 있다. 둔촌주공, 개포주공4, 면목4구역, 흑석3구역, 수색7구역 등이다. 이들 단지는 오는 11월부터 잇따라 입주자모집공고를 내고 분양에 나설 예정이다. 개포주공1, 방배5구역 등도 유예기간 내 사업을 마무리할 방침이다.