꼬마빌딩, 올해 안에 꼭 증여하세요

최근 꼬마빌딩이 자산가들 사이에서 화두로 떠오르고 있다. 꼬마빌딩이란 주택, 오피스텔, 상업용 건물을 제외한 일반 건물로, 국세청이 기준시가를 별도로 고시하지 않는 소형 건물을 의미한다.

한동안 꼬마빌딩은 자산가들의 주요 절세 전략 중 하나였다. 꼬마빌딩을 증여할 때 시가보다 훨씬 낮은 기준시가로 증여세가 부과되기 때문이다.


서울을 기준으로 보면 100억원 시세가 나가는 꼬마빌딩의 기준시가는 대략 30억~40억원 사이에 형성되고 있다. 현금 100억원을 증여하는 경우와 비교하면, 꼬마빌딩 100억원짜리를 증여하는 경우에 부담하는 증여세는 현금 증여의 절반도 안 된다.

이는 현금의 경우 전액이 증여세 과세대상이지만, 꼬마빌딩은 기준시가인 30억~40억원을 기준으로 증여세가 계산되기 때문이다. 때문에 자산가들이 자산승계전략을 수립할 때 금융자산보다는 꼬마빌딩이나 나대지가 더 좋은 증여수단이 될 수가 있는 것이다.

그런데 최근 과세 당국은 과세형평을 문제 삼아 내년부터는 꼬마빌딩을 포함한 비주거용 부동산의 상속·증여세를 계산 시 이들 건물의 시가를 지금과 같은 간접적인 평가 수단인 기준시가가 아니라, 실거래가에 가까운 감정평가를 활용할 예정이라는 입장을 밝혔다. 나아가 기재부는 감정평가에 들어가는 비용으로 24억원의 예산을 이미 배정해 놓았다고 한다.


같은 100억짜리 꼬마빌딩을 증여한다고 하더라도 세법 개정 이후 증여세 부담 증가는 기정사실이다. 꼬마빌딩을 보유 중인 자산가들은 상속·증여를 고려 중이라면 세법 개정 이전에 반드시 배우자, 자녀, 손자녀에게 증여해야만 한다. 만일 건물의 전체 지분을 한 번에 증여하는 것이 어렵다면 건물의 일부 지분(30% 또는 50%)을 증여하는 방안도 생각해볼 수 있다.

꼬마빌딩을 증여하지 못하는 특별한 이유가 있다면 다른 수단을 강구해서라도 올해 안에 꼭 증여해야 한다. 자산승계전략 수립 전문가로서의 경험을 돌아보면, 큰 금액을 증여하지 못하는 자산가에게는 다양한 걱정거리가 있을 수 있다.

자녀에게 낭비벽이 있거나 재산관리능력이 부족해서 증여 후 재산 보존이나 유지가 걱정될 수 있다. 또한 자녀가 사업에서 실패할 경우 자녀들의 채권자가 압류를 할까 걱정될 수도 있다. 어린 손자녀에게 꼬마빌딩을 증여하면 혹시 학업이나 근로에 대한 의욕을 떨어뜨릴 수 있지 않을까 하는 걱정이 있을 수도 있다. 혹은 증여세 최소화를 위해 자녀들에게 지분증여를 하면 좋겠는데, 해당 꼬마빌딩에 대한 자녀들 간의 이견으로 싸움이 있을까 걱정하는 자산가도 있을 것이다.

이러한 걱정거리를 해결할 수 있는 수단이 바로 신탁을 활용하는 것이다. 신탁을 활용하면 신탁회사를 도구로 삼아 증여한 꼬마빌딩에 대한 통제권을 증여한 부모가 행사하거나 특정 자녀가 행사할 수 있다. 물론 임대수익을 비롯한 경제적 수익은 완전하게 자녀에게 넘어가야 한다. 다만 자녀나 손자녀가 일정 나이가 되어 재산관리능력이 충분해지는 시기까지 함부로 팔지 못하게 하는 통제장치를 신탁에 넣을 수 있다.

증여를 활용해 세 부담을 최소화하면서 자녀나 손자녀에게 자산을 승계하되, 일정 기간 부모의 통제권을 마련하는 방법은 영국이나 미국에서는 오랫동안 활용되고 있는 방법이다. 우리나라에도 몇몇 신탁 회사가 이러한 증여신탁상품을 취급하고 있으니, 혹시 아직 꼬마빌딩을 증여하지 못한 자산가가 있다면 신탁을 활용한 방법을 찾아보기 바란다.