"HUG 통과했더니 이젠 지자체" 분양가 통제 나선 고양시

대곡역 두산위브 조감도. /사진제공=두산건설

고양시 능곡1구역을 재개발하는 '대곡역 두산위브' 분양이 차일피일 미뤄지고 있다. 분양가를 두고 재개발조합과 고양시 간의 갈등이 빚어져서다. 재개발조합이 3.3㎡ 당 평균 1850만원으로 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받았지만 고양시는 고분양가를 이유로 분양승인을 불허했다.


11일 정비업계에 따르면 고양시청은 지난 4일 경기도 고양시 능곡1구역 재개발조합에 입주자모집공고 최종 불승인을 통보했다. 능곡1구역은 두산건설이 543가구(일반분양 259가구) 규모의 '대곡역 두산위브'로 재개발한다. 지난달 27일 견본주택 개관을 목표로 전날인 26일 분양공고 승인을 신청했지만 결국 고양시와의 입장차를 좁히지 못하고 일정을 미뤘다. 갑작스러운 분양 연기에 헛걸음을 한 수요자들은 발길을 돌렸고 고양시 홈페이지 민원 게시판에는 성토글이 이어졌다.

문제는 분양가였다. 능곡1구역 재개발조합은 고양시에 제출한 분양승인서에 이 단지의 일반분양 평균가를 3.3㎡당 1850만원으로 제시했다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양보증을 받은 가격이다. 현재 분양가상한제 적용 대상이 아닌 지역에서는 HUG가 고분양가 단지의 분양보증을 거절하는 방식으로 분양가를 통제하고 있다. 따라서 HUG로부터 분양보증을 받은 분양 가격이 최종 분양가로 결정되는 게 일반적이다.

분양가상한제 적용되는 공공택지에서는 지방자치단체가 분양가심사위원회를 운영해 분양가를 통제하지만 능곡1구역은 민간택지여서 상한제 적용을 받지 않는다. 그럼에도 고양시는 지난달 30일 두산건설과 재개발조합에 일반분양가격 조정을 권고했다. 인근 유사아파트 주변 시세와 최근 분양이 완료된 단지에 비해 분양가가 너무 높다는 게 이유다.

고양시 재정비촉진과 관계자는 “능곡1구역이 분양가심사 대상이 아니긴 하지만 고양시에서 처음 분양하는 재개발사업지여서 모든 게 조심스러운 상황”이라며 “조합 입장에서는 분담금을 낮추기 위해 분양가를 높이는 게 유리하지만 일반분양을 받는 무주택자 입장에서는 부담이 커지니 양면성이 있다”고 설명했다.


고양시는 3.3㎡당 1600만원대가 적정하다고 본다. 지난 6월 한국감정원이 '고양시 뉴타운 사업성 검증용역'을 제출하며 일반분양 평균가격을 3.3㎡당 1608만원으로 평가했기 때문이다. 이는 조합이 제시하고 HUG가 보증한 분양가보다 3.3㎡당 242만원 낮아 전용 84㎡ 기준 분양가 총액이 8000만원가량 낮아지는 셈이다.

조합은 HUG가 분양 보증한 적정 가격을 주장했지만, 고양시는 결국 승인을 내주지 않았다. HUG의 분양보증서는 해당 사업의 시세를 토대로 적정 분양가를 제시하는 것이 아니며 동일 행정구역 및 생활권 내 분양사례를 기준으로 일반분양자를 보호할 수 있는 보증가격을 정하는 것이어서 적정분양가로 인정하기 어렵다는 게 고양시의 입장이다. 조합은 분양 공고 재신청을 위해 HUG의 분양가를 기준으로 산출 근거를 준비하고 있다.

전문가들은 HUG에 이어 지방자치단체까지 분양가 통제에 나설 경우 시장 혼란을 야기할 수 있다고 본다. 고준석 동국대 겸임교수는 “아파트 분양, 분양가 책정 등에 전문성 있는 기관인 HUG가 허락한 것을 구청이 불허한다면 조합이 반발해 공급 지연이 빈번히 발생할 수 있다”며 “분양가 규제의 부작용으로 꼽히는 로또청약 열풍이 서울 이외 지역으로까지 확산 될 가능성도 있다”고 말했다.