분양가 상한제, 서울 전셋값 상승폭 더 키웠다

민간택지 분양가 상한제 시행이 임박한 가운데 서울 전셋값이 들썩이고 있다.

정부는 지난 1일 민간택지 분양가 상한제 보완방안을 발표하며 전세시장 불안 가능성이 작다는 입장이다. 하지만 ‘로또 청약’을 기대하며 전세로 돌아선 주택 수요자가 늘어난 데다 1주택자 양도세 비과세 등으로 매물 잠김 현상이 발생하면서 전셋값 상승을 부추기고 있다는 지적이다.


정부는 22일 국무회의를 열고 민간택지에 분양가 상한제를 적용하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 의결했다. 이에 따라 이르면 이달 29~30일 관보게재와 동시에 공포, 시행이 예상된다.

분양가 상한제 시행으로 당장 우려되는 것은 바로 전셋값 상승이다. 실제로 7월 분양가 상한제 언급 이후 서울 전셋값은 반등했다.

KB부동산 리브온에 따르면 지난 14일 기준 서울 전세수급지수는 149.7로 지난해 6월 둘째주 152.3 이후 최고를 기록했다. 전세수급지수는 100일 기준으로 100을 넘으면 전세 물량이 부족하다는 의미다. 전세수급지수는 지난해 11월말 100을 하회한 후 연초 80대까지 떨어지기도 했다.


특히 분양가 상한제 시행을 앞두고 전셋값 상승폭이 점차 확대되고 있다. 서울의 아파트 전셋값 평균 상승률은 7월 0.018%p(포인트)였으나 8월 0.025%p, 9월 0.0475%p, 10월 0.065%p로 커지는 중이다. 분양가 상한제로 청약 대기 수요가 늘면서 전세 수요가 증가한 데 따른 것으로 풀이된다.

하반기 서울의 입주물량이 크게 줄어든 것도 아니다. 서울의 올해 입주물량은 총 4만1230가구로 전년 4만4030가구 대비 줄었으나 하반기 2만4000가구로 최근 5년 평균 1만9000가구 보다 많은 수준이다.

대규모 물량공급이 이뤄지는 강동구에서도 전셋값이 떨어지기는커녕 지난달 초 상승 전환했다. 강동구에서는 지난 6월말 ‘래미안명일역솔베뉴’(1900가구)를 시작으로 지난달말 ‘고덕그라시움’(1331가구) 12월 ‘고덕센트럴아이파크’(1745가구) ‘롯데캐슬베네루체’(1859가구)가 입주했거나 입주를 앞두고 있다.

업계에서는 입주물량이 크게 느는데도 이렇게 전세값이 강세를 보이는 데는 정부 규제 영향이 크다는 지적이다. 2017년 8·2 대책 이후 1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 최소 2년 이상 실거주해야 해 매물 잠김 현상이 발생하고 있다는 것.

강동구 고덕동 소재 한 부동산중개업소 관계자는 “양도세 비과세 혜택을 받기 위해 실제로 입주한 집주인이 많아 매물이 거의 없는 상항”이라고 말했다.

더욱이 한국은행의 기준금리 인하로 유동성이 더욱 풍부해지면서 전세를 끼고 집을 사는 이른바 ‘갭투자’가 늘어날 가능성도 배제할 수 없다. 갭투자 증가는 수익률 제고를 위해 전셋값 추가 상승을 부추길 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “전세대기수요가 공급보다 많은 일부 지역은 전세가격이 국지적으로 오르는 경우가 있을 것”이라고 설명했다.