신탁사 우발부채 4조원 육박… 부동산 침체·경쟁심화 '이중고'

부동산 신탁사들의 우발부채가 4조원에 육박한 것으로 집계됐다.

PF(프로젝트 파이낸싱) 사업장에 참여하는 시공사들의 신용도가 낮아져 우발부채 리스크가 커졌다. 지방 주택시장 침체 등에 따른 미분양 증가와 신규 신탁사들의 등장으로 인한 경쟁 심화로 업황이 크게 악화됐다.


27일 한화투자증권에 따르면 지난 3월말 기준 하나자산신탁·대한토지신탁·한국토지신탁 (1,007원 0.00%)·한국자산신탁·아시아신탁·코리아신탁 등 국내 6개 부동산신탁회사의 책임준공형 관리형 토지신탁 PF 대출 한도는 5조4100억원 규모다. 그 중 실제 대출이 집행된 것은 3조8400억원가량이다.

신탁사별로 하나자산신탁의 PF 대출이 약 3조1400억원으로 가장 많다. 이어 대한토지신탁(1865억원) 한국토지신탁(1628억원) 한국자산신탁( 1437억원) 아시아신탁(1636억원) 코리아신탁(477억원) 등 순이다.

이 책임준공형(이하 책준형) 관리형 토지신탁 PF 대출은 우발부채로 인식될 수 있다.


책준형 관리형 토지신탁은 시공사가 준공기한 내 책임준공의무를 이행하지 못할 경우 부동산신탁사가 기존 준공기한에서 6개월 정도를 더한 기한 내에 책임준공의무를 부담하는 신탁상품이다. 사업 규모가 크지 않거나 시공비를 절감하기 위해 도급순위가 낮은 시공사들이 참여한 PF사업에서 주로 활용된다. 최근 오피스텔 및 도시형 생활주택, 지식산업센터 등 중소형 개발사업을 중심으로 상품 수요가 증가했다.

문제는 시공 리스크에 따른 신탁사의 우발채무 위험이 현실화할 우려가 커졌다는 점이다. 한국기업평가에 따르면 지난 3월말 기준 101개의 책준형 관리형 토지신탁 사업장(준공사업 예외) 중 87%인 88개 사업장의 시공사 신용도가 무등급이었다. 7%(7개)가 BBB급, 6%(6개)가 BB급이었다. 2017년 말 무등급이 77%, BBB급은 16%, BB급은 7%였던 것 대비 신용도가 낮아졌다.

정효섭 한국기업평가 책임연구원은 "책준형 관리형 토지신탁에 참여한 시공사의 사업·재무안정성이 대체로 미흡해 부동산 경기 침체가 장기화될 경우 시공사 부실 발생에 따른 우발부채 현실화 가능성이 높아질 수 있다"고 지적했다. 2016년 하반기부터 시작된 지방 부동산 경기 침체 국면과 지난해 하반기 이후 수도권 부동산 경기 둔화 국면을 감안하면 부실 가능성이 더 커졌다는 분석이다.

시공사가 책임준공의무를 이행하지 못하면 신탁사에게는 시공사 교체 재무부담이 발생한다. 신탁사마저 책임준공의무를 다하지 못하면 PF대출 금융기관에 손해배상의무를 부담하게 돼 재무 리스크가 확대될 수 있다.

부동산 경기 침체 속 영업경쟁은 심화했다. 지난 7월 대신자산신탁에 이어 지난 23일 신영알이티(신영부동산신탁) 한국투자부동산(한국투자부동산신탁)이 부동산신탁업 본인가를 받으며 신탁사가 총 14개로 증가했다.

김민정 한화투자증권 연구원은 "신탁사들의 재무건전성 우려로 NCR(영업용순자본비율) 위험액 산정시 PF사업장 담보가액, 위탁자·시공사 신용위험 등 책임준공 이행능력을 고려하는 방식으로 강화될 가능성이 있다"며 "이 경우 NCR은 평균 40%P(포인트) 하락할 것"이라고 전망했다. 이에 은행·증권 계열 신탁사 중심으로 자본확충이 확대될 것으로도 내다봤다.