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"3700억 이익" vs "742억 손실"…세운3 재개발 진실게임

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  • 유엄식 기자
  • 2019.11.11 06:14
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시행사 '경실련 개발이익 추정치' 정면반박… 서울시 “연내 재개발 수정안 발표”

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재개발을 추진 중인 을지로 세운3구역 전경. /사진=머니투데이DB
“세운3-1·4·5구역 구역 재개발로 사업자가 가져갈 이익은 3700억원으로 추정된다”(경제정의실현시민연합)

“경실련의 추정치는 토지비와 건축비만 반영한 허위 통계다. 사업지연과 분양가 통제로 741억원 손실이 예상된다”(세운3구역 재개발 시행사)

을지로 세운3구역 재개발 첫 사업장인 3-1·4·5구역에 들어서는 주상복합단지 ‘힐스테이트 세운’ 개발이익 문제로 진실공방이 펼쳐진다.

경실련은 이 분석을 근거로 서울시에 개발이익 환수를 촉구한다. 시행사는 부실한 통계를 낸 경실련과 법적 근거없이 사업추진을 보류한 서울시에 손해배상 등 법적대응을 추진할 계획이다.

◇세운3 시행사 "서울시가 보복 행정" 주장=10일 정비업계에 따르면 세운3구역 재개발 시행사인 더센터시티주식회사는 지난 5일 서울시에 “세운 3구역 사업 관련 보복 행정 중단을 요청한다”는 내용의 진정서를 발송했다.

시행사는 “2007년부터 세운3구역 개발을 위해 막대한 자금을 투자했으나 2011년 박원순 서울시장의 세운재정비촉진계획 전면백지화로 1500억원 손실을 입었고, 올해 초 또 다시 사업계획이 보류돼 수백억원의 추가 손실이 발생했다”고 밝혔다.

시행사는 서울시가 지난 1월 을지면옥 등 사업구역 내 노포(老鋪‧대대로 내려오는 음식점) 보존을 이유로 일대 사업추진을 중단했고, 관리처분인가를 거쳐 철거를 완료한 3-1·4·5구역에서 문화재가 발견되지 않았음에도 관련 인허가(문화재발굴조사해제)를 지연토록 문화재청에 요구했다고 주장했다.

시행사는 특히 지난달 경실련이 발표한 세운 3-1·4·5구역 개발이익 추정치를 각종 자료를 근거로 정면으로 반박했다. 경실련이 추정한 개발이익은 수십여개 사업비 중 토지비와 건축비만 반영한 비현실적 통계라는 것이다.

시행사 관계자는 “토지비와 건축비 외에도 기부채납 토지매입비, 기반시설 조성 공사비, 국공유지 매입비, 폐기물처리비, 세입자보상비 등 수많은 사업비가 더 필요한데 이를 고의적으로 누락시킨 매우 부정확한 통계”라고 지적했다.

세운지구 영세토지주 개발연합 회원들이 7일 오후 서울 중구 서울시청 인근에서 세운재정비 촉진사업 조속시행 촉구 집회에서 손 피켓을 들고 있다. /사진제공=뉴스1
세운지구 영세토지주 개발연합 회원들이 7일 오후 서울 중구 서울시청 인근에서 세운재정비 촉진사업 조속시행 촉구 집회에서 손 피켓을 들고 있다. /사진제공=뉴스1
◇"세운3 개발이익 3700억은 허위" 손익계산서 보니= 시행사는 사업손실 주장을 입증하기 위해 △세운3구역특수목적법인 재무제표 △세운 3-1·4·5구역 손익계산표 등 증빙 자료를 진정서에 첨부했다.

시행사가 제출한 손익계산표 등에 따르면 세운3 구역에 투입된 사업비는 총 7195억원에 달하는데 HUG가 책정한 분양가를 따르면 742억원의 손실이 발생할 수 있다. 당초 시행사가 계획한 분양가로 진행해야 겨우 손익분기점을 맞출 수 있을 전망이다.

이와 함께 서울시와 시행사는 힐스테이트 세운 단지 내에 임대주택 96가구 매각 문제를 놓고 대립한다. 서울시는 토지감정가와 건축비를 고려해 3.3㎡당 약 1000만원의 매입가격을 책정했지만 이를 따르면 약 500억원의 추가 손실이 예상된다는 게 시행사의 설명이다.

박원순 서울시장이 7일 오후 서울시청에서 열린 '새로운 광화문광장 조성 2차 토론회'에서 인사말을 하고 있다. /사진제공=뉴스1
박원순 서울시장이 7일 오후 서울시청에서 열린 '새로운 광화문광장 조성 2차 토론회'에서 인사말을 하고 있다. /사진제공=뉴스1
◇ 서울시 "세운개발계획 연내 수정 발표 예정"= 서울시는 원론적 입장을 밝히며 관망한다. 양용택 서울시 재생정책기획관은 “관리처분인가를 마치고 철거까지 완료된 사업장의 개발계획을 완전히 뒤바꿀 순 없다”면서 “일대 산업생태계와 생활유산을 살리는 방향으로 세운재정비촉진계획을 다시 검토하고 있다”고 말했다. 서울시는 수정한 세운재개발 계획을 연내 발표할 예정이다.

이와 달리 서울시 산하 서울주택도시공사(SH공사)가 시행하는 인근 세운4구역은 토지비 헐값 보상 문제에도 사업이 신속히 추진된다. 이 지역은 세운재정비촉진구역에서 유일한 '통개발' 구역으로 대지면적 3만㎡ 부지에 호텔 오피스텔 오피스 등 복합건물을 지을 예정이다. 이곳에도 세운3구역처럼 여러 노포가 있었지만 개발을 진행하면서 모두 이전했다. 세운3구역 재개발 시행사와 토지주들이 "서울시 행정이 형평성을 잃었다"고 거듭 지적하는 이유다.



  • 유엄식
    유엄식 usyoo@mt.co.kr

    머니투데이 건설부동산부 유엄식입니다. 건설업계와 서울시 재건축, 재개발 사업 등 취재하고 있습니다.

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