부동산 규제 '학습효과'…틀어쥔다고 집값 못 잡는다

19.39% vs -11.62%


문재인 대통령 취임 이후인 2017년 6월부터 지난달까지 서울과 경남의 아파트 매매가 등락률(KB국민은행 리브온)이다. 문재인 정부 집권 전반기에만 17번의 부동산 대책이 나왔지만 집값 상승의 진원지인 서울 주택시장은 잡히지 않고 있다.

전문가들은 이 같은 서울 집값 급등과 지역별 양극화, 거래절벽 등을 해결하기 위해 우선 '공급'에 초점을 맞춰야 한다고 입을 모은다.

여의도 스타 애널리스트 출신인 이상우 익스포넨셜 대표는 강력한 부동산 규제에도 집값이 오르는 이유를 간단히 ‘스마트 시장’으로 정리했다. 과거의 학습효과로 예전보다 발 빠르게 움직이는 투자자들이 늘었다는 것.

비규제지역의 경우 규제에서 빠지니 상대적으로 싸다는 생각에 매수세가 몰리고, 규제지역은 상승 기대감으로 투자자들이 몰려 집값이 상승하는 것으로 해석했다. 결국 규제가 집값 상승의 촉매제로 작용하고 있다는 얘기다.


이 대표는 “서울 집값을 잡으려면 규제보다는 물량을 늘리는데 주목해야 한다”며 “재건축·재개발을 적극적으로 할 수 있는 환경을 조성하고 양도세 감면 등 햇볕정책으로 집을 팔 수 있게 해야 한다”고 지적했다.

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 역시 공급 부족을 집값 상승의 주요 원인으로 봤다. 재건축초과이익환수제, 민간택지 분양가 상한제 등이 주택시장에 공급 위축이라는 ‘신호’를 줘 추가상승 기대감을 높였고 ‘지금 가격이 가장 싸다’는 인식이 호가 상승으로 이어진다는 분석이다. 고 겸임교수는 “재건축·재개발을 묶어놓고는 어떤 정책을 써도 서울의 집값이 오를 것”이라고 말했다.

안명숙 우리은행 고객자문센터장은 30대 젊은층의 움직임을 주시했다. 안 센터장은 “규제가 강하고 집값 상승이 부담스러우니 수원 인천 등 서울 외곽으로 자금이 몰리고 있다”면서 “실제 강남보다 서울외곽의 거래량이 훨씬 많은데 주도층이 30대”라고 평가했다. 또 올 4분기와 내년 1분기 서울 집값 상승폭이 잦아들 수는 있지만 GTX(수도권광역급행철도) 신설과 역세권 개발 등 개발 호재가 집값 상승을 부추기고 있다고 설명했다.

시장의 막대한 유동성도 집값의 복병으로 봤다. 한국은행의 금리인하와 수도권에서만 약 7조원에 달하는 토지보상금이 쏟아지는데 대체 투자처가 마땅치 않아 부동산으로 몰릴 수밖에 없다는 설명이다.

김성환 한국건설산업연구원 부연구위원도 30대가 부동산시장의 주축으로 부상한 것을 주목했다. 집값 상승과 분양가 상한제에 따른 청약 당첨가점 인플레 현상 등이 이들을 주택 매수자로 전환시키면서 40~50대가 주로 참여했던 부동산 시장을 잡기가 예전보다 쉽지 않다는 분석이다.

김 부연구위원은 “금리인하로 똘똘한 한채를 사려는 수요가 더 강해졌다”며 “공급 부족 신호로 서울에서 새집을 사려면 지금밖에 기회가 없다는 인식이 확산되고 있다”고 밝혔다.