[MT리포트]'절세비법' 공동명의, 만병통치약일까

서울 강남구 일대 아파트 밀집지역 사진./ 사진=김창현 기자 chmt@

부동산을 부부가 공동명의로 취득하는 것은 잘 알려진 '절세비법'이다. 하지만 일부 다주택자, 고가주택자의 경우 되려 세부담이 늘거나 예상치 않게 건강보험료가 부과될 수 있어 주의가 필요하다.

3일 기획재정부와 국세청 등에 따르면 주택 등 부동산을 부부가 공동명의로 취득할 경우 종합부동산세, 양도소득세 등을 줄일 수 있다. 종부세와 양도세는 과세표준이 높을수록 세율이 높아지는 누진세율 구조다.


과세 방법은 세대별 합산 방식이 아닌 인별 합산 방식이다. 따라서 부부가 공동명의로 부동산 지분을 나눠 보유하면 과세표준을 낮출 수 있어 세금을 적게 낼 수 있는 게 사실이다.

종부세의 경우 1주택자는 공시가격 9억원, 다주택자는 6억원까지 공제돼 고가주택일수록 공동명의로 할 때 절세효과가 커진다. 종부세율은 주택의 경우 △6억원 이하 0.5% △12억원 이하 0.75% △50억원 이하 1% △94억원 이하 1.5%, 94억원 초과 2% 등이다. 조정대상지역에 2주택을 가진 경우 과세표준 구간에 따라 0.6∼3.2%를 적용한다.

가령 서울에 공시가격 10억원짜리 아파트 1채를 보유한 경우 9억원을 초과하는 1억원에 대해 종부세(22만1000원)를 낸다. 부부 공동명의라면 각각 6억원씩 공제받아 내지 않아도 된다. 이 부부가 보유한 아파트가 추후 공시가격이 12억원까지 상승해도 종부세 부담은 없다.


주택 매매차익에 부과되는 양도세도 공동명의가 유리하다. 양도세는 소득세여서 소득을 얻은 사람에게 각각 세금을 부과한다. 양도세율은 과표구간 1200만원 이하는 세율이 6%다. 1200만~4600만원 15%, 4600만~8800만원 24%, 8800만~1억5000만원 35%, 1억5000만~5억원 38%, 5억원 초과 40%다

부동산 자산을 공동 보유하다 팔면 양도차익이 절반으로 줄기 때문에 과표도 덩달아 절반으로 줄어 낮은 구간의 세율이 적용돼 세부담이 줄어든다. 여기에 각자 50%의 지분의 공동명의일 경우 양도소득세 계산 시 기본공제도 연간 250만원씩 각각 인정받을 수 있어 과세표준이 더 내려간다. 월세 등 임대소득도 마찬가지로 공동명의로 하면 과세표준이 낮아져 세금이 줄어든다.

그렇다고 공동명의가 모든 경우에 절세효과를 가져오는 '만병통치약'은 아니다. 일단 부동산 취득세와 재산세는 공시가격에 비례해 상품(부동산)에 부과하는 것이어서 공동명의를 하더라도 세금을 나눠서 낼 뿐 절세 효과는 없다.

또 다주택자는 공동명의로 했다가 되려 세금이 늘어날 수 있다. 예컨대 부부가 서울에 공시가격 10억원짜리 아파트를 각자 명의로 1채씩 보유하고 있을 경우 1인당 종부세는 134만4000원씩 부부합산 268만4000원을 내면 된다. 그런데 2채를 모두 공동명의로 했을 경우엔 재산세 중복분 차감 금액이 달라지면서 293만4560원을 내야한다. 30만원 가량 세부담이 늘어나는 것이다.

물론 혼자서 2채를 다 갖고 있다면 세율 1.3%(6억~12억원)가 적용돼 974만원을 내야해 부담은 훨씬 크다. 이 경우엔 부부 어느 한쪽이 2채를 모두 보유하거나 2채를 모두 공동명의로 갖고 있기보다는 각자 1채씩 나눠 갖는 게 조금 더 유리하다.

소득이 없어 배우자의 피부양자로 등재돼 건강보험료를 내지 않던 경우 공동명의가 되려 함정이 되기도 한다. 공시가격 상승으로 보유주택 지분 가치가 보건복지부의 건강보험 피부양자 기준을 넘어서게 되면 지역가입자로 전환돼 건보료 지출이 추가로 발생할 수 있어서다.

또 공동명의 전환 시 자칫 증여세가 부과될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 배우자 간에는 10년간 6억원까지 증여 시 공제를 해주는데, 만약 공동명의로 변경하는 주택의 공시가격이 12억원을 초과한다면 증여세 부과 대상이 된다. 배우자가 소득이 없는 경우라면 자금출처 조사를 받을 수 있다.