[MT시평]보유세 강화가 답이다

수많은 대책에도 불구하고 주요 지역 집값이 또 고공행진 중이다. 부동산 전문가들은 저금리와 공급부족으로 상당 기간 집값이 오를 것이라고 전망한다. 집값 억제를 자신했던 정부는 난감하다. 상대적 박탈감과 젊은이들의 절망감이 안타깝다.

주택가격 폭등의 주요 원인 중 하나는 주택임대사업자 등록 시 많은 세금혜택으로 다주택자가 급증한 것이 지적된다. 여기에 재건축 규제 등으로 공급이 막힌 것이 기름을 부었다. 너무 낮은 보유세도 문제다. 오늘은 보유세 문제를 얘기해 보려고 한다.

부동산 보유세를 내는 이유는 두 가지 정도로 생각해 볼 수 있다. 먼저 공적 편익에 대한 대가다. 어느 동네에 내 집이 있으면 나는 주변의 지하철, 도로, 공원 등 공적 편의시설을 누린다. 이런 것들이 잘 갖춰져 있는 동네는 살기 좋고 비싸다. 집값이 비싼 강남에는 대부분 아파트 단지마다 지하철역이 있다. 온 동네에 지하철역 하나 없어 머리띠 두르는 신도시 주민들은 억울하다. 보유세는 이런 공적 편익에 대한 대가 지불의 개념이 있다.

또 하나의 개념은 토지의 이용가치다. 어느 지역 집값이 비싸다는 건 수요가 많아 이용가치가 높다는 것이다. 그러면 이에 걸맞게 토지를 효율적으로 활용해 높은 수익을 올릴 수 있고 여기에 맞게 보유세도 높아지는 것이다. 즉 이용가치가 높은 부동산에 대한 높은 보유세는 이 부동산을 효율적으로 이용하라는 압력으로 작용한다.

보유세율이 높아지면 주택가격 상승의 브레이크 역할을 한다. 이용가치가 높은 부동산을 효율적으로 활용하지 않고 깔고 앉아 있기만 해서는 곤란하다. 높은 보유세를 감당하기 위해 부동산을 효율적으로 활용할 방법을 부지런히 찾아야 한다. 부동산이라는 한정된 자원의 효율적 활용을 도모하는 것이다.

현재 우리나라의 재산세율은 너무 낮아 공적 편익 이용료와 부동산의 효율적 활용도모의 역할을 제대로 하지 못한다. 종부세가 일부 역할을 하지만 다주택자에 대한 징벌적 성격이 강한데다 1주택이 되면 부부 공동명의를 할 경우 상당한 고가주택도 종부세를 내지 않기 때문에 의미가 없다. 재산세가 합리적인 보유세 역할을 하려면 보유 주택 총 가치에 대해 최소한 자산수익률에 근접할 정도의 세율을 부과해야 한다. 시가의 1% 정도를 부과하는 미국 등 선진국의 사례를 참고할 수 있다.

보유세를 올리면 표 떨어진다는 말이 있다. 세금 오르는 것은 다 싫어하기 때문이다. 그래서 정부가 추진하기 어렵다는 것이다. 하지만 누진적 보유세를 적절히 설계하면 큰 문제가 없다. 예를 들어 일정 가격 이하 주택에 대해서는 보유세를 오히려 낮춰주고, 어느 수준까지는 현재 세율을 유지하고 그 이상에 대해서는 누진적으로 세율을 올리는 방안을 검토할 수 있다.

보유세 부담을 높이는 대신 주택 취득세와 등록세 그리고 양도세도 낮추어 전체 세 부담도 조정하고 거래도 활성화시킬 필요가 있다. 그리고 실수요자들이 시장에 나오는 주택을 원활하게 매수할 수 있도록 주택구입 관련 금융규제도 실수요자에 한해 과감하게 완화해 주자. 이렇게 되면 거래가 활성화 되면서 주택가격이 시장기능에 의해 합리적인 수준으로 수렴할 것이다. 이것은 가격을 때려잡는 정책이 아니라 시장기능을 살려 합리적인 방식으로 자원배분의 효율성을 높여 주는 방안이다.

이병윤 금융연구원 선임연구위원 / 사진제공=금융연구원