최근 대법원 판결, 일단지 감정평가 피수용자에 유리한 해석 확정

지적 공부상 여러 개의 필지 즉 지번 주소는 여러 개로 나뉘어져 있는 필지들이 마치 하나의 토지인 것처럼 이용하는 경우 도로조건, 형상, 면적 등이 제각각인 해당 필지들이 모두 같은 가치를 가질지에 대해 최근 확정된 손실보상 감정평가와 관련, 일단지로 평가하지 않은 것은 위법하다는 대법원 판결을 소개한다. 해당 판결은 기존의 일단지의 판단기준을 확장하고 거래 현실을 고려하여 피수용자에게 유리한 방향으로 해석하여 강제수용을 당하는 피수용자에게 반가운 판결이라 생각된다.

박효정 대표 감정평가사 /사진제공=로안감정평가사사무소·토지보상행정사사무소

◆ 일단지 감정평가의 개념
일단지란 지적 공부상 여러 필지로 구분되어 있는 토지가 일체로 거래되거나 여러 필지 위 지상에 하나의 건축물이 존재하는 등 하나로 이용하고 있어 각 필지들이 용도상 불가분의 관계에 있는 경우 그 여러 필지의 토지를 말한다. 감정평가 시에는 통상 건축물대장의 관련 지번란에 서로 관련지번으로 등재되어 있는 경우 일단지로 인정해주는데 여러 필지 위에 건축물이 있더라도 각 필지가 관련지번이 아니거나 혹은 아예 건축물이 없는 나대지인 경우 여러 필지를 일단지로 볼 수 있을지 문제였다.


◆ 현실에서 문제되는 상황
일단지이냐 아니냐에 따라 가치의 변동이 큰 경우들이 있다. 8차선 도로변에 소재하는 작은 토지와 해당 토지와 연접하는 후면 토지를 합쳐 동일한 소유자가 음식점으로 오랜 기간 사용해오고 있다.

일단지라면 2필지 모두가 8차선 도로에 접한 상업용 토지가 되는 반면, 개별필지라면 후면 토지는 맹지가 되어 가치의 차이가 크다. 형상이 문제되는 경우도 많다. 두 필지를 합쳐놓고 보면 정사각형(이른바 정방형)의 반듯한 토지가 되어 건물신축 등에 용이한 반면 두 필지를 개별로 보면 각각 삼각형(부정형)일 수 있는 것이다. 현실에서는 두 필지를 모두 소유한 개인은 당연히 자신의 토지가치를 최고로 활용할 수 있는 방향으로 토지를 이용하게 되고 매매를 할 때도 2필지를 함께 팔아서 정방형으로 팔 것이다.

그러나 감정평가는 개별평가가 원칙이고 특히 손실보상의 경우 토지물건조서 작성의무는 사업시행자에게 있으며 과다보상의 문제에서 자유로울 수 없는 감정평가사들이 자의적으로 일단지로 손실보상금을 결정하기 어려운 현실적 문제가 있다. 필자 역시 전국의 수많은 현장에서 일단지라고 확신하는 토지들을 개별평가 했던 사례가 있다.


◆ 2019년 10월 새로운 대법원 확정판결
강제수용의 경우가 큰 문제다. 자유로운 시장에서 소유권이 이전된다면 분명히 일단지로서 매매대금이 확정될 것이다. 그러나 같은 토지들이 공익사업에 편입되거나 재개발구역에서 현금청산을 받는 등의 이유로 개별평가를 받아야 한다면 사업을 반대하는 피수용자들을 두 번 좌절시키는 것이다. 감정평가업자로서 현실에서 빈번히 마주하는 문제들이다. 그래서 서두에 소개했던 최근 확정된 대법원 판례가 상당히 유의미하다고 본다. 지난 10월 확정된 손실보상 시 일단지에 대한 해석과 현실적 일단지를 개별로 감정평가하여 보상금을 결정(이의재결)한 것은 위법하며 일단지로 보아 일괄평가한 법원감정은 적법하다는 판결이다.

해당 대법원 판결의 주요 판단 내용은 ① 거래 현실에 부합하는 보상평가의 필요성 ② 소유자의 동일성 ③ 용도지역 및 지목의 동일성 ④ 건축물이 없는 나대지인 경우 여러 필지를 함께 하나로 이용하는데 장애가 없는 경우 ⑤ 개별필지일 때의 토지형상과 일단지일 때의 토지형상 비교 ⑥ 분할제한면적 초과 여부 ⑦ 신축가능한 건물개요 ⑧ 일체로 거래될 가능성 여부 ⑨ 각 토지의 취득과정(악의적으로 보상금 증액을 목적으로 취득하였는지 여부) 그리고 ⑩ 소유자의 토지 이용상황 개선을 위한 노력여부다. 특히 소유자의 동일성 부분은 기존에 인정하지 않던 논리이며 해당 대법원 판결이 보상액 평가의 경우 거래 현실에 부합하여야 한다는 것을 판결문에 명확히 하여 추후 피수용자의 권익구제에 용이할 것으로 보인다.

◆ 내 토지가 대법원 확정판결에서 보는 일단지인가
내 토지 여러 필지가 수용될 것 같다면 그리고 일단지로 평가받을 수 있을지, 실익이 있을지 파악해 보는 것이 매우 중요하다. 일단지이냐 아니냐에 따라 가치 차액이 큰 경우가 많기 때문이다. 따라서 토지특성 및 가격을 파악하여 적기에 적정한 대응 및 주장을 해야 한다. 앞으로 일단지에 대한 손실보상 감정평가 역시 최근 대법원 확정판결 내용을 반영하여 그 기준이 바뀔 것으로 기대를 한다. 그러나 평가기준이 정립되고 제도화가 된다고 하더라도 개인 스스로의 권리구제는 개인이 해내야하며 이 때 관련 분야에 경험과 지식이 많은 전문가의 도움이 필요하다. /도움글 박효정 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 대표