시장 "40%" vs 정부 "12%"...서울 아파트값 상승률 누가 맞나

문재인정부 출범 이후 서울 아파트값 상승률을 놓고 ‘갑론을박’이 펼쳐진다. 시장 조사기관이 2년 반 동안 약 40%가 올랐다는 분석 결과를 내놓자 국토교통부는 현 정부가 들어선 이후 실제 상승률은 12%대라고 반박했다.


부동산114는 현 정부가 출범한 2017년 5월부터 이달 6일까지 서울에서 거래된 아파트 24만1621건을 전수 조사해서 가격 상승률을 산출했다. 분석 결과 2017년 상반기 평균 5억8524만원이었던 실거래 가격이 8억2376만원으로 2억3852만원 올라 상승률이 40.8%를 기록했다.

KB국민은행이 매달 집계하는 서울 아파트 중위가격 상승률도 이와 비슷하다. 이 통계는 실제 거래된 아파트 가격을 순서대로 나열할 때의 중간값으로 2017년 5월 6억635만원에서 올해 11월 8억8014만원으로 2억7379만원 올라 45.1%의 상승률을 나타냈다.

하지만 국토부는 이번 정부가 출범한 2017년 5월부터 올해 11월까지 서울 아파트값 상승률은 12.36%라는 공식입장을 내놨다. 이는 한국감정원이 매주, 매월 내놓는 ‘전국 주택가격동향조사’ 통계 지표를 2년 반 동안 누적 집계한 결과다.

주택가격동향조사는 전국 아파트 1만 6480가구를 표본 추출해 지역별 상승률을 집계한다. 서울은 25개 자치구에 골고루 표본이 포함돼 있는데 구체적인 단지 위치나 가구 수는 통계법상 공개되지 않는다. 이 지표의 상승률이 시장 조사기관보다 낮은 이유는 실거래가 없거나 상대적으로 가격상승률이 낮은 비인기 단지들이 표본에 포함된 영향이 크다.


한국감정원 관계자는 “주택가격동향조사 통계 표본에는 신축, 구축, 대단지, 나홀로 단지 등 다양한 형태의 아파트가 포함돼 있다”고 말했다. 수요가 많아 집값 상승률이 높은 단지와 거래가 거의 없는 비인기 단지 가격 상승률이 혼재된 것이다.

실거래가 없는 단지들에 대해선 과도한 호가 등 통계에서 오류를 나타낼 요인을 걸러내고, 누적된 지역별 거래 데이터를 바탕으로 각 지역 소재 공인중개사에 문의해 가격 상승률에 반영할 적정 시세가 산출된다.

한국감정원 관계자는 “지난달 8억원에 거래된 아파트가 있다면 이달 같은 단지에서 호가 9억원짜리 매물이 나와도 이를 상승률에 그대로 반영하지 않는다”며 “해당 지역 누적된 거래 데이터를 분석한 뒤 현지 시세 조사를 거쳐 거래가 가능한 금액을 최종 판단해 지표에 넣는다”고 말했다.

국토부도 주택시장의 전반적인 흐름을 파악하려면 한국감정원 조사 방식이 낫다는 입장이다. 국토부 관계자는 “최근처럼 거래량이 많지 않고 일부 고가주택 및 인기 단지 중심으로 거래가 이뤄지는 경우 실거래 가격만을 근거로 하면 시장 상황을 과잉 해석하는 문제가 있다”고 말했다.

이에 대해 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 “최근 서울 아파트 수요자들은 교통과 학군 등 입지를 꼼꼼히 따지고 신축과 대단지를 선호하는 경향이 뚜렷하다”며 “거래가 없는 비인기 단지가 혼재된 가격상승률은 체감률이 떨어진다”고 주장했다.

전문가들은 두 지표가 모두 나름대로 의미가 있는 만큼 어떤 지표가 더 정확하다는 논쟁은 소모적이라고 지적한다. 이보다는 최근 서울과 수도권의 집값 오름세가 시내 공급축소 우려가 반영된 점을 고려해 적절한 대책이 필요하다고 조언한다.