상업용부동산 공시률 및 투자수익률 현황. /자료=한국은행 금융안정보고서

상업용 부동산 투자의 지역간 차별화가 심화된 것으로 나타났다.

한국은행이 26일 발표한 금융안정 보고서에 따르면 최근 상업용부동산 시장은 공급이 크게 늘고, 임차수요는 줄어들면서 공실률이 상승하고 투자수익률(임대소득수익률+자본수익률)이 하락하는 모습이다.

상가 공실률은 2017년 9.7%에서 꾸준히 상승해 올해 3분기말 11.5%를 나타냈다. 오피스 공실률은 2018년 12.8%에서 올해 3분기말 11.8%까지 하락했지만 여전히 높은 수준을 보였다.

상가 투자수익률은 2018년 6.9%에서 올해 5.9%(올해 1~3분기 수익률을 연율로 계산)로, 같은 기간 오피스 수익률은 7.6%에서 7.1%로 떨어졌다.

지역별 표정은 엇갈렸다. 수도권 상가 투자수익률은 2014년 6.1%에서 2019년 7.2%(올해 1~3부기 수익률을 연율로 계산)으로 상승한 반면 같은 기간 지방광역시는 6.4%에서 5.6%로, 여타 지방은 5.6%에서 4.3%로 떨어졌다.

오피스 시장도 마찬가지였다. 수도권 오피스 투자수익률은 2014년 5.4%에서 2019년 8.0%로 올랐지만 같은 기간 지방광역시는 4.9%에서 5.0%로 정체됐다. 여타지방 오피스 투자수익률은 4.5%에서 3.7%로 떨어졌다.

투자수익률 하락세에도 상업용부동산 담보대출 증가세는 높다. 상업용부동산 담보대출은 2015~2018년중 연평균 14.8% 증가했는데, 전체 원화대출금 증가율 6.2%를 크게 웃돌았다.

한은은 올해 2분기말 기준 상업용부동산 담보대출 연체율이 국내은행 0.15%, 시중은행 0.14%, 지방은행 0.35% 등으로 양호해 리스크가 당장 현재화될 가능성은 낮지만 지역별로 시장상황이 달라 취약부문을 중심으로 한 건전성 관리를 강화할 필요가 있다고 지적했다.

상업용부동산 담보대출은 일시상환이나 3년 미만의 단기, 변동금리 대출 비중이 높은 편이다. 또 올해 2분기말 기준 차주 비중을 보면 중신용(신용등급 4~6등급) 차주가 56.9%로 고신용 차주 41.9%에 비해 높았다.

보고서는 "온라인쇼핑 중심의 소비행태 변화에 따른 상가 임차수요 감소 등 상업용부동산 시장의 구조적 변화가 관련 대출의 건전성에 영향을 미칠 가능성에 유의해야 한다"고 밝혔다.