전세대출 4년새 3배 늘었는데.. 정부 손 못대는 이유

12·16 부동산 대책 이후 전세시장 ‘풍선효과’가 현실화한 가운데 지난해에 이어 올해도 전세자금대출이 급증세를 이어갈 것으로 보인다. 보증기관의 보증을 받아 은행 등을 통해 나가는 전세대출 규모는 2015년 이후 3배 늘었다. 가계부채 증가액의 큰 비중을 차지하지만 ‘서민·실수요’ 대출이란 인식에 정부가 보증을 꾸준히 확대한 결과다.

100조 돌파한 전세대출..12·16 대책 ‘풍선효과’까지
5일 주택금융공사(주금공)에 따르면 주금공 전세자금 보증잔액은 지난해 9월말 기준 60조4648억원으로 2018년 말 50조3681억원 대비 10조원 가량 늘었다. 지난 2015년 말 30조7369억원에 비해서는 2배 가량 증가했다.


은행 등은 공적보증기관인 주금공, HUG(주택도시보증공사)와 서울보증보험의 전세대출 보증을 받아 전세대출을 해 준다. 전세대출의 98% 가량이 보증부 대출이다. 보증금액은 임차보증금의 80~100%다.

주금공의 전세보증 점유율을 감안하면 전세대출 잔액은 9월말 기준 약 110조원을 넘을 것으로 추정된다. 2015년 46조원과 비교하면 3배 가까이 불었다. 이 기간 전체 가계대출 증가율은 23%였다.

전세대출 증가세는 당분간 이어질 것으로 보인다. 정부가 12·16 대책으로 고가주택 ‘매입’을 위한 대출규제를 강화하자 전세 수요가 커지고 있기 때문이다. 2018년 9·13 대책 때도 대출규제가 강화되자 전세대출이 급증하는 모습을 보였다. 실제로 서울지역 전세가격도 상승세를 보이고 있다.

금융권 관계자는 “자율형 사립고등학교·외국어고·국제고 등의 특수목적 고등학교의 일괄폐지 정책 영향으로 교육 목적의 강남권 이사 수요가 겹치면서 전세대출에도 영향을 주고 있다”고 분석했다. 다만 12·16 대책의 시가 9억원 이상 주택 매입시 전세대출 회수 방침에 따라 전세대출을 낀 ‘갭투자’는 차단될 것으로 예상된다.


교육용 강남 전세도 정부 보증? “서민 실수요자 대책 필요”전세대출이 단기간 급증세를 이어가고 있는 만큼 전세대출 보증 제도 전반에 대한 고민이 필요하다는 지적이 나온다. 서민·실수요자 중심으로 전세대출 보증이 효율적으로 운영되고 있는지 살펴볼 필요가 있다는 것이다.

정부는 서울보증보험의 전세보증을 주금공이나 HUG처럼 1주택자의 경우 시가 9억원 초과시 보증을 제한하겠다는 방침을 내놨다. 세 기관의 보증 조건이 달라 고소득자·고가주택 보유자가 서울보증으로 몰려서다. 주금공과 HUG는 1주택자의 경우 부부합산 연소득 1억원 이하로 제한하지만 서울보증은 소득 요건이 없다. 또 세 보증기관 모두 무주택자에 대해선 소득제한을 두지 않고 있다. 연소득이 1억원이 넘어도 무주택자라면 전세보증을 받을 수 있다는 뜻이다.

한 금융권 관계자는 “전세대출이 급증한 이유는 사실상 ‘공적’ 보증 덕분으로 정부가 가계부채의 일부인 전세대출 증가를 용인해 준 측면이 있다”며 “보증기관의 위험관리와 서민 실수요자에게 보증재원이 골고루 배분되는지 등의 관점에서 제도개편이 필요해 보인다”고 말했다.

정부도 고민이 없지 않다. 정부는 지난 2018년 전세보증을 서민 중심의 지원체계로 개편하기 위해 보증대상자의 소득기준을 연소득 7000만원 이하로 제한하려다 여론의 뭇매를 맞고 ‘없던 일’로 번복한 바 있다. 고소득자의 전세보증 이용을 제한해 연간 1조8000억원 규모의 취약계층 전세자금 보증 재원을 확보하겠다는 취지였지만 실수요자를 중심으로 역풍이 거셌다.

정부가 12·16 대책을 내놓으면서 전세대출만 시행시기와 예외사유를 확정하지 않는 이유는 반대 여론을 의식했기 때문이란 지적이 나온다.