공시가 시세반영률 66%라더니…1000억 빌딩은 예외?

1000억원이상 빌딩의 공시가격이 실거래가의 46%에 불과해 과세 형평성 지적이 나온다. 건물을 제외한 공시지가는 시세의 37%에 불과한 것으로 나타나 아파 및 단독주택의 공시가격과 격차가 심한 것으로 드러났다.

9일 민주평화당 정동영 대표와 경실련이 지난 6년간 서울에서 거래된 1000억원 이상 빌딩 102건의 거래가와 공시가를 비교한 결과 거래가격은 29조3000억원(1건당 평균 2900억원)인데 반해 공시가격(땅값+건물값)은 13조7000억원에 그쳤다. 이는 실거래가의 46%로, 건물값을 제외한 공시지가는 시세의 37%였다.

정부는 공시지가의 시세반영률이 평균 64.8%이고 상업·업무용 토지의 공시지가 시세반영률이 2018년엔 62.8%, 지난해는 66.5%라고 밝힌 바 있다. 올해 공시지가를 시세의 67%까지 현실화하겠다는 계획이다. 하지만 66.5%라던 상업·업무용지를 조사한 결과 공시지가의 시세반영률이 37%에 불과했다.


지난해 거래된 빌딩 중 시세반영률이 가장 낮은 빌딩은 여의도파이낸스타워. 거래금액은 2322억원으로 건물시가표준액(284억원)을 제외한 토지시세는 2038억원이다. 하지만 공시지가는 445억원으로 시세반영률이 21.8%에 그쳤다.

지난해 서울에서 거래된 1000억원 이상 빌딩 23건의 과표의 시세반영률은 공시가격(땅값+건물값)은 51.6%, 공시지가(땅값)는 43.9%로 나타났다. 연도별 차이가 있으나 2014~2019년 거래된 102개 빌딩의 공시지가 시세반영률은 37%였다. 2014년이 29%로 가장 낮았다.

정 대표는 이처럼 실거래가의 절반에도 미치지 않는 낮은 공시지가로 인해 재벌 대기업 등 건물주가 세금 특혜를 누려왔다고 주장한다. 보유세 부과기준은 땅값(공시지가)과 건물값(시가표준액)을 합친 공시가격이다. 대기업 소유 빌딩의 공시가격 현실화율은 경실련의 조사결과 46%다. 공시지가의 시세반영률은 37%로 정부 발표치의 절반밖에 되지 않는다.

실제 지난해 최고가에 거래된 중구 서울스퀘어 빌딩의 거래금액은 9883억원이었으나 공시가격은 4203억원(공시지가 3965억원·건물시가표준액 658억원)으로 시세반영률이 42.5%였다. 토지 시세는 3.3㎡당 1억원이나, 공시지가는 4000만원으로 시세반영률이 38.4%에 불과했다. 이 건물의 보유세를 추정한 결과 토지 시세 기준 보유세는 64억원이나, 공시지가 기준 보유세액은 24억원에 그쳤다.

102개 빌딩 전체로는 공시지가 기준 보유세 총액이 584억원(실효세율 0.21%)이었다. 미국과 같이 시세(실거래가)에 맞춰 세금을 부과할 경우 보유세는 1682억원(실효세율 0.65%)으로 3배가 된다. 2005년 공시가격 도입이후 15년간 이렇게 덜 걷힌 세금액수는 1조5000억원으로 추정된다.

정 대표와 경실련은 낮은 공시지가뿐 아니라 낮은 세율도 보유세 특혜로 지적했다. 아파트 등 개인에게 부과되는 보유세율의 최고 세율은 2.7%. 그러나 법인에 부과되는 보유세율은 0.7%다.


그러나 전문가들은 상업·업무용 빌딩은 보유목적(사업)에 부합하는 한 세율을 일반 주택처럼 높이는 것은 부작용이 클 수 있다는 지적이다. 공시가격의 시세반영률은 현실화하되 세율 자체를 올리는 것은 신중해야 한다는 목소리다.

정 대표 측은 "아파트 공시가격은 시세의 68%인데 빌딩의 공시가격은 46%에 불과하다"며 "공시지가 시세반영률을 당장 80% 수준으로 2배 인상해야 한다"고 밝혔다.