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9억 넘는 고가주택 보유자, '이럴때' 전세대출 가능

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  • 권화순 기자
  • 2020.01.16 14:49
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20일 전 전세대출 받았다면 규제 적용 안받아..서울보증, 15억 이하 보유자 증액없이 전셋집 이사시 석달간 예외적용

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서울 아파트 전경. / 사진=김창현 기자 chmt@
시가 9억원 넘는 주택(이하 고가주택)을 보유한 사람은 20일부터 전세대출이 완전히 막힌다. 전세대출을 받은 사람이 9억원 넘는 주택을 사거나 다주택자가 되면 기존 대출은 즉시 회수된다. 고가주택 보유자라도 예외 사항은 있다. 금융위원회는 16일 전세대출 규제 세부 시행 방안을 발표했다.

사례 1. 서울 소재 고가주택 보유자가 자녀교육 문제로 강남으로 이전하면서 전세대출을 신규로 신청한 경우

주택금융공사와 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증은 지난해 11월 11일부터 보증이 제한돼 전세대출을 받을 수 없다. 20일 이후 전세대출을 신청하면 SGI서울보증도 보증이 제한돼 대출을 못 받는다.

사례 2. 비(非)고가 주택보유자가 전세대출을 받은 후 보유 주택가격 상승으로 전세대출 연장 시점엔 9억원 초과 고가주택 보유자가 된 경우

주금공, HUG에 이어 서울보증도 20일부터는 대출보증을 하지 않는다.

사례 3. 규제시행 전(20일) 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 전세만기 시점에 집주인의 요구로 전세금(전세대출) 증액이 필요한 경우

전세금 증액을 위해 전세대출을 더 받는 경우 신규 대출에 해당하기 때문에 고가주택 보유 기준에 따라 보증기관 3곳 모두 전세보증이 안된다. 즉 전세대출을 받을 수 없다.

사례 4. 규제시행 전(20일) 전세대출을 받아 거주하던 고가주택 보유자가 만기 시점에 집주인의 요구로 다른 전세집으로 이사해야 할 경우

원칙적으로는 대출보증을 못 받는다. 다만 그동안 고가주택 기준이 없었던 서울보증은 경과조치에 따라 보유 1주택이 시가 15억원 이하이고, 전세대출 증액 없이 보증을 재 이용해서 전셋집으로 이사하는 경우 4월 20일까지 예외적으로 1회에 한해 보증을 받을 수 있다. 15억원 넘는 주택 보유자는 대출을 못 받는다.

사례 5. 규제시행 전(20일) 서울보증 전세대출을 이미 이용 중인 고가 1주택 보유자가 만기를 연장하려고 할 경우

신뢰보호 차원에서 규제 시행일 전 전세대출 보증을 받아 이용 중인 고가 1주택 보유 대출자는 대출 연장이 허용된다. 같은 전셋집에 살더라도 대출금을 증액하는 경우는 신규재출로 간주해 보증이 제한돼 대출 받을 수 없다.

사례 6. 고가 1주택 보유자가 예외적으로 전세보증 대출을 이용할 수 있는 '실거주' 목적의 실수요 범위는

직장이동, 자녀교육 등 실수요로 주택 소재 지역을 벗어나 이사를 해야 할 경우 예외적으로 전세대출 보증이 허용된다. 실수료는 이직, 자녀교육, 요양·치료, 부오봉양, 학교폭력 등으로 증빙서류가 있어야 한다. 보유 주택 소재 기초지자체를 벗어난 전세거주 수요만 인정하기 때문에 같은 서울시역 내, 광역시 간 이동은 인정하지 않는다. 고가 주택과 전세집 모두에 세대원이 실거주 해야 한다.

사례 7. 무주택자가 이직이나 자녀교육 등 실수요 목적으로 고가주택을 매입한 경우에도 예외 적용을 인정 받아 전세대출을 이용할 수 있나

전세대출 예외적용은 고가주택 보유자가 전세대출을 불가피하게 받을 경우에 한하고, 그 반대로 전세대출을 받은 무주택자가 고가주택을 매입할 때는 기존 전세대출은 예외없이 즉시 회수된다.

사례 8. 상속·증여로 고가 1주택자나 다주택자가 될 경우 대출이 회수되나

20일 이후 매입이나 증여를 통해 고가 1주택이나 다주택자가 되면 대출이 회수된다. 하지만 상속은 대출자의 의사와 상관 없이 자연취득한 것이기 때문에 대출회수 대상은 아니다. 그러나 전세대출 만기시점에는 대출 연장은 안된다.



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