전세대출 규제로 돌아온 집주인, 연쇄 이사?

금융당국이 갭투자(전세 끼고 매매) 차단을 위해 전세대출 규제에 나서면서 다주택 혹은 고가주택 보유자의 운신의 폭이 좁아져 전세 시장의 혼돈이 예상된다. 전문가는 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높고 임대 수요가 쏠린 강남 등 일부 지역에서 임대료가 높아질 수 있다고 우려했다.



집값 9억원 넘어 전세자금대출 막힌 맹모(孟母) "어디로 가야하나"16일 금융위원회는 '12·16 부동산 대책'의 후속 조치로 전세대출 규제를 오는 20일부터 시행한다고 밝혔다. 시세 9억원 초과 주택 혹은 다주택 보유자에 대한 전세대출을 회수해 갭투자를 막기 위해서다.

이에 따라 현재 시세 9억원을 초과한 주택 1채를 보유한 집주인이 이미 전세자금대출을 받아 다른 집에 거주 하는 경우, 종전과 같은 전셋집에서 대출 증액을 하지 않는 경우만 전세대출을 유지할 수 있다. 단 15억원 이하 주택 1채를 보유한 경우 오는 4월20일까지 전세 계약을 체결하면 증액 없이 1회 대출 연장이 가능하다.

현재 주택을 2채 이상 보유한 경우 이미 전세자금대출을 받았더라도 만기 시점에 상환해야 한다.

고가주택 혹은 다주택자라면 만기 시점에 본인 집으로 돌아갈 것이냐 아니면 신용대출 등을 받아 전세금을 마련할 것이냐를 고민해야 한다. 예외는 직장이동·자녀교육 등 부득이한 경우다. 이 역시 자가 주택이 위치한 시·군을 벗어난 곳에 집을 얻어 양쪽집 모두 가족구성원이 거주해야만 가능하다.


전세 살면서 9억원 이상 고가주택을 구입하거나 여러채를 갭투자하는 이들의 퇴로가 막혔다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "고소득 전문직 종사자라면 신용대출을 활용해 보증금을 마련할 것"이라며 "하지만 정부가 신용대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR)도 강화해 이마저 녹록지 않다"고 설명했다.

"안그래도 전셋값 높아지는데…"




최근 강남, 목동 등 학군 수요가 높거나 잠실 등 재건축 이주 수요가 겹친 지역에서 전세가격이 높아지는 추세다. 잠실 헬리오시티의 경우 최근 전세 보증금이 1년 사이 5억원 가량 폭등했다.

이에 따라 전세 대출 증액이 불가능해진 집주인이 본인 집으로 돌아오면서 연쇄적으로 세입자가 다른 집을 구해야하는 상황이 나타날 수 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "전세대출 만기시 연장이 불가한 차주는 본인의 자가로 이동하는 움직임이 예상된다"며 "종전 거주 임차인도 연쇄적으로 이사할 수밖에 없어 올 가을 등 이사철이나 계절적 성수기 임대료 상승이 불가피할 전망"이라고 설명했다.

무주택자라 하더라도 전세대출을 받은 뒤 오는 20일 이후 시세 9억원 초과 주택을 구입하면 대출이 그 즉시 회수된다. 보유와 거주를 분리하는 투자패턴에 제동이 걸렸다.

단, 준공 전인 아파트의 분양권과 입주권은 주택으로 간주하지 않는다. 이와 더불어 아파텔(주거용 오피스텔) 등도 규제에서 빗겨나면서 풍선 효과가 나타날 수 있다는 관측이 나온다.