月3만원에 '脫쪽방', 공공임대 월세 소득따라 바뀔까

지난 20일 오전 서울 영등포역 대회의실에서 영등포 쪽방촌 주거환경개선 및 도시 정비를 위한 공공주택사업 추진계획이 발표됐다. 사진은 이날 영등포 쪽방촌 모습. 국토부와 서울시, 영등포구 등은 360여명이 거주하는 영등포 쪽방촌 1만제곱미터를 공공주택사업으로 정비, 쪽방주민을 위한 영구임대, 신혼부부 행복주택, 민간분양 등 1.2천호를 공급할 계획이다. / 사진=강민석 기자 msphoto94@

6.6㎡의 비좁고 열악한 환경에 월평균 22만원의 살인적 월세를 내는 영등포 쪽방촌. 정부와 서울시가 이 지역을 월세 3만2000원의 공공임대주택이 들어서는 주거복합단지로 바꾸기로 하면서 공공임대주택 유형의 통합 방향에 관심이 쏠린다.

정부가 '2020년 경제정책 방향'에서 건설형 공공임대주택 유형 통합이 주요과제로 포함된데 이어 영등포처럼 도심 한 가운데 임대료를 대폭 낮춘 공공임대주택이 예고되면서다.


정부는 건설형 공공임대주택 유형을 통합해 서민 주거비 부담을 낮추고, 공가율(빈집)을 낮춰 임대주택 관리의 효율성을 높이겠단 방침이다. 이를 위해 연내 관련 법령을 개정하고 선도단지 사업을 승인하겠단 계획이다.

이는 △알뜰폰 5G 출시(통신비) △소아의료기관 야간·휴일 진료 활성화(의료비) △고교무상교육 및 근로장학금 확대(교육비) 등과 함께 서민부담을 낮추기 위한 프로젝트 중 하나다.

국토교통부는 건설형 공공임대주택의 유형통합 방안을 검토하고 있지만 입주자격, 임대료체계 등 구체적으로 확정된 내용은 없다는 입장이다. 그러나 '서민 주거비 경감'에 방점을 찍고 있는 만큼 업계에선 소득 기준에 따른 임대료 체계 개편에 힘이 실릴 것으로 보고 있다.



정권이 바뀔 때마다 새로운 유형의 공공임대주택이 경쟁적으로 도입되면서 현재 공공임대주택은 세부적으로 30가지에 달한다. 유형별로 임대주택 배분방식과 임대료 산정방식도 달라 형평성 문제가 적지 않다.

소득수준이 동일한데도 어느 유형의 공공임대주택에 입주하느냐에 따라 임대료 부담 수준이 천차만별이고 최근 주로 공급된 국민임대주택(건설원가연동형), 행복주택(시세연동형) 등은 아예 저소득층이 입주하기 어려운 수준에 임대료가 책정되고 있다.

SH공사에 따르면 서울시의 경우 국민임대주택의 월세환산 임대료는 전용면적 1㎡ 당 9004원, 행복주택 1만5629원, 영구임대주택은 3618원으로 최대 4.3배까지 차이가 난다. 공공임대주택의 임대료 수준이 시세의 평균 31.1%정도라면 국민임대주택과 행복주택은 50~80% 수준이다.

2011년 '임대주택법'과 '공공주택 특별법'에 소득연동형 임대료 체계가 도입되긴 했으나 산정 방법과 기준을 마련·시행하지 않으면서 빚어진 현상이다. 시 관계자는 "유형이 너무 복잡하다 보니 이걸 어떻게 통합할지 연구하고 국토부와 협의하는 단계"라며 "현실적인 구현 방법을 올해 중 내놓는 게 목표"라고 밝혔다.

전문가들은 선진국의 공공임대나 사회주택 임대료 책정법을 참고해 가구소득(자산은 주로 한도액 설정)을 우선 고려하고 주택시세와 품질을 임대료 수준에 함께 연동하도록 하되, 충격을 줄이기 위해 신규임대나 기존 공가 임대에 우선 적용해야 한다고 입을 모은다.


가구규모에 따른 소득수준별 최대임대료를 RIR(소득 대비 임대료 비율) 20~25%로 잡고 가구소득에 연동시켜 임대료를 임차인별로 차별화하는 것이 합리적이라는 설명이다. 현재 공공임대주택 거주가구의 RIR은 평균 32.4%이나, 소득 1분위 (평균소득의 40% 이하) 거주가구의 RIR은 50%에 달한다.

박은철 서울연구원 연구위원은 "현재 소득파악이 가능한 41만8000가구를 이용한 시뮬레이션 한 결과, 임대료 상한액을 가구소득의 20%선으로 제한하면 소득 1분위의 임대료부담이 대폭 낮아진다"며 "2분위(평균소득의 40~55%이하)는 현재와 유사하고 3분위(평균소득의 55~65%이하) 이상은 점진적으로 임대료가 늘 것"이라고 밝혔다.

한편 2018년 말 기준 서울시의 공공임대주택 재고량은 29만4000가구이고 가구수 대비 재고율은 7.7%다. 국토부는 공공임대주택 유형별로 입주자격과 선정기준이 다르고 입주자가 반복적으로 입주 신청을 해야 하는 등의 혼선을 줄이기 위해 대기자 명부를 마련하는 방안도 검토 중이다.