잘나가던 제주도, 단독주택 공시가 떨어진 이유

지역 경기침체로 주택시세가 약세를 보였던 '부울경(부산·울산·경남)' 3형제의 명암이 엇갈렸다. 부산은 2020년도 표준단독주택 공시가격이 상승한 반면, 경남과 울산은 하락 반전한 것.

특히 지난해 6%대 후반의 상승률을 보였던 제주가 올해는 1.55% 하락, 전국에서 표준단독주택 공시가격이 가장 많이 하락한 시·도로 기록됐다.


22일 국토교통부의 표준단독주택 가격 공시에 따르면 지역별로 서울이 6.82% 상승한 반면 제주는 1.55% 하락했고 경남과 울산도 각각 0.35%, 0.15%씩 공시가격이 하락했다.

지난해 경남과 울산의 표준단독주택 공시가격은 지역경기 침체 속에서도 0.69%, 2.47%씩 상승한 바 있다. 같은 시기 경남과 울산의 아파트 시세는 빠졌다.

아파트와 달리 단독주택은 거래가 적은 데다 건물가치보다 토지가치가 공시가격을 좌지우지하기 때문에 아파트값이 하락해도 단독주택 공시가격이 내리는 일은 드물다. 그럼에도 불구하고 두 지역의 공시가격이 하락 전환한 것은 그만큼 부동산시장의 냉기가 깊어졌다는 뜻으로 풀이된다.

거제 대우조선 사원아파트 맞은편에 위치한 '옥태원'(옥포+이태원) 상권. 조선 호황시절 대우조선 선주사 소속의 외국인 감독관과 기술자들이 모여 불야성을 이루던 유흥지였지만 최근엔 저녁에 불빛을 찾아보기 힘들다./사진=머니투데이 사진DB

두 지역의 공동주택(아파트) 공시가격의 경우 이미 지난해 울산이 10.5%, 경남은 9.76% 하락한 바 있다. 같은해 충북(-8.11%), 경북(-6.51%), 부산(-6.04%) 등 10개 시·도가 공동주택 공시가격이 하락했다.

두 지역 모두 지역경기 침체가 아파트와 단독주택은 물론, 상가와 토지가격 하락으로 이어지고 있다. 조선업 침체를 겪은 울산 동구의 경우 체감경기를 감안하면 공시가격을 더 낮춰야 한다는 지적이 나오기도 했다. 울산 동구는 지가가 2016~2018년까지 3년 연속 하락했다.

역시 조선업이 지역산업인 경남도 마찬가지다. 경남에선 창원시 성산구와 진해구의 지가가 2018년 1.17%, 0.34%씩 빠졌다. 주택산업연구원에 따르면 1월 경남 주택사업경기실사지수(HBSI)는 75.8로 전달 대비 12.4포인트 하락했다. HBSI 전망치가 기준선 100을 넘으면 주택경기가 좋아질 것으로 보는 건설사 비율이 높다는 뜻이고 100을 밑돌면 그 반대다.

반면 부울경 3형제로 묶였던 부산은 지난해(6.49%)에 이어 올해도 표준단독주택 공시가격이 4.26% 상승했다. 전국평균인 4.47%에 근접한 상승률이다. 지난해 11월 해운대구, 수영구, 동래구가 조정대상지역에서 해제되면서 주택거래가 활발해진 영향으로 풀이된다.

부산 해운대구 중동에 들어선 엘시티 단지. 부산은 지난해 11월 해운대와 수영 등이 조정대상지역에서 해제된 이래 거래가 늘면서 주택시세가 강세를 보이고 있다./사진=머니투데이 사진DB

수년간 땅값과 집값이 강세를 보였던 제주는 올해 전국 시·도 중 표준단독주택 공시가격 하락세가 가장 컸다. 지난해는 6.76% 상승했지만 올해 1.55% 빠지며 울산, 경남과 함께 유일하게 하락 반전한 지역이다.

제주도는 수년간의 집값 급등에 따른 공급과잉과 그로 인한 미분양 증가, 가격이 고점이라는 인식에 집값이 약세를 보이고 있다. 신공항 등 굵직한 개발이슈가 지연되고 중국인 관광객이 줄면서 지가 상승도 주춤하다.

한국감정원에 따르면 제주도 단독주택 매매가격지수는 지난해 1월 105.7에서 지난해 12월에는 103.4로 2.3포인트 낮아졌다. 평균 단독주택 매매가도 동기간 3억9876만원에서 3억8735만원으로 2.86% 빠졌다.

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "부산과 경남은 지역경기 회복이 관건이나 지역 내에서도 주거선호지역은 바닥을 치고 반등하는 시기가 올 수 있다"며 "제주는 단기 급등에 따른 조정기"라고 설명했다.