20일이후 산 7억 집, 9억으로 뛰면 전세대출 연장 안된다

머니투데이

이학렬 기자

서울 아파트 전경. / 사진=김창현 기자 chmt@

시가 9억원이 넘는 고가주택을 가진 1주택자가 지난 20일부터 전세대출을 받지 못하고 있다. 기존에 전세대출을 받은 사람도 고가주택을 사면 전세대출을 갚아야 한다. 규제가 시행된 지 1주일 정도 지났지만 은행권에는 여전히 관련 문의가 끊이지 않고 있다. 이를 대비해 금융당국이 '전세대출보증 규제 적용례 모음'을 은행권에 배포했다. 모호한 사례를 중심으로 모아봤다.

Q. 1월20일 이전에 SGI서울보증 보증을 이용중인 차주가 20일 이후에 7억원짜리 주택을 구입했으나 지속적으로 집값이 올라 9억원을 초과하면 만기 연장이 가능한가
A. 20일 이후 주택을 구입했고 대출연장시점에 고가주택을 보유하고 있기 때문에 연장이 제한된다. 고가주택을 사지도 않았는데 왜 제한하냐는 지적이 있지만 연장시점에 고가주택 보유여부를 판단하는 게 규제의 본질이고 규제 이후 보증이용 차주와의 형평성도 고려해야 한다는 게 금융당국의 입장이다. 또 대출연장을 허용하면 주요 지역의 9억원 이하 주택으로의 갭투자 수요를 유발할 수 있다.

Q. 20일 이전에 시가 7억원짜리 주택을 매입하고 20일 이후에 전세대출 이용중인 차주가 집값이 9억원을 초과하면 대출이 회수되나
A. 주택 취득일을 기준으로 판단하기 때문에 전세대출을 받을 당시 보유하던 주택이 고가주택이 된 경우에도 대출 회수 대상은 아니다. 다만 전세대출 만기시점에 고가주택을 보유하면 대출 연장은 원칙적으로 제한된다.

Q. 20일 이후에 전세대출을 이용중인 무주택자가 20일 전에 구매한 분양권이 완공후 시가 10억원 주택으로 전환되면 대출이 회수되나
A. 주택 매입·보유 여부 판단은 주택 소유권이 이전되는 '주택취득일'을 기준으로 하기 때문에 20일 이후 고가주택을 취득한 날부터 대출회수 대상에 포함된다. 규제 시행전 주택구매를 결정했기 때문에 신뢰 보호가 필요하다는 지적에 대해선 규제 이후 '규제를 이미 알고' 회수조항에 동의한 상태에서 전세대출을 이용하게 되기 때문에 보호할 신뢰가 있다고 보기 어렵다. 특히 이같은 사례는 취득한 주택에 입주하지 않는 전형적인 '갭투자'이기 때문에 예외로 인정하면 사실상 규제가 무의미해질 수 있다.

Q. 무주택자가 20일 이후에 전세대출 2억원을 받아 7억원짜리 강남 아파트에 거주중 일산에 9억원짜리 고가주택을 전세 5억원을 승계하는 조건으로 구매했다. 전세 만기때 입주할 계획인데 전세대출이 회수되나
A. 20일 이후 고가주택을 취득했기 때문에 전세대출 회수 대상이다. 더 좋은 집을 구매하기 위한 '주거사다리'를 제약하는 것이 아니냐라는 지적에 대해 금융당국은 실거주 목적으로 주택을 구입했다면 전세만기와 주택 구입·전입 시기를 일치시키는 것이 일반적이라고 했다. 더 좋은 집을 사려는 실거주 주택구매 수요를 일부 제약할 수 있으나 전세기간 중 전세대출을 활용한 갭투자 효과가 있기 때문에 회수할 필요가 있다는 게 금융당국의 판단이다. 그동안 실거주 수요를 인정해왔는데 그것과 다르다라는 지적에 대해선 전세대출을 통해 추가로 차입하는 것이기 때문에 달리 봐야 한다.