강남 이어 강북 재건축도… '후분양' 줄잇는 이유는?

강남권에서 시장한 '후분양' 바람이 강북권으로 번지고 있다. 강북 재건축 단지 중 처음으로 후분양을 결정한 단지가 나왔다. 분양가상한제를 적용 받더라도 땅값 상승분에 기대어보겠다는 판단이다.


강북 재건축 단지 첫 후분양 결정

아현2구역 조감도. /사진제공=HDC현대산업개발

27일 정비업계에 따르면 서울 마포구 아현2구역 재건축 조합이 일반분양 물량을 '후분양' 하기로 결정했다. 강북에서 후분양을 결정한 정비사업장은 이곳이 처음이다.

이 구역에는 재건축을 통해 총 1419가구 규모의 아파트가 들어선다. 이 중 일반분양 물량이 53가구다. 지난해 8월 착공해 오는 4월 전까지만 입주자모집공고를 내면 분양가상한제 적용을 피할 수 있다. 그러나 조합은 상한제를 적용 받더라도 지가 상승률를 반영한다면 분양가를 더 높게 책정할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

분양가상한제가 적용되면 일반분양가 산정 때 분양 시점의 공시지가를 주된 평가요소로 삼는다. 지난해 마포구의 표준지 공시지가 상승률이 11.42%인 점을 감안하면 준공 시점에 일반분양할 경우 높아진 공시지가를 분양가에 반영할 수 있다.

더불어 공정률 80% 이상에서 후분양을 하면 HUG(주택도시보증공사)의 고분양가 통제도 피할 수 있다. 정권이 바뀌면 상황이 변할 것이란 기대도 한 몫 한다.


"지가상승 고려하면 후분양이 유리"강남권에는 이미 후분양을 결정한 단지가 여럿 있다. 선분양 할 경우, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제와 분양가상한제 등을 적용 받아 시세의 절반 가격에 일반분양가를 책정해야 해서다.

서울 서초구 반포동 '신반포 15차'는 작년 말 시공사를 교체하며 후분양을 총회에서 의결했다. 여의도 MBC부지에 들어서는 '브라이튼 여의도'도 후분양을 확정지은 상태다.

시행사인 신영 관계자는 "주택도시보증공사(HUG)가 요구하는 분양가도 못 받아들이는 상황에서 상한제 지역으로 묶여 후분양을 선택할 수 밖에 없다"고 털어놨다.

서울 송파구 잠실진주아파트와 미성크로바도 후분양으로 가닥을 잡고 있다. 이들 단지는 물리적으로 상한제 적용 유예기간인 오는 4월까지 입주자모집공고를 내기 어려운 상황이다.

최근 잠실진주아파트 재건축 조합은 선분양과 후분양의 예상 분양가가 3.3㎡ 당 300만원 가량 차이날 것이라는 내용을 조합원 소식지를 통해 공개했다. 지가 상승률을 고려해서다. 총 분양수입도 선분양에 비해 후분양이 700억원 가량 높을 것으로 계산됐다. 유예기간 내 분양이 불가능하다면 후분양이 유리하다는 게 조합의 판단이다.

"강북도 후분양 결정 잇따를 가능성"정부는 지난해 말 12·16 부동산대책을 발표하며 민간택지 분양가상한제 적용 지역을 기존 27개동에서 495개동으로 대폭 늘렸다. 기존 서울 강남권을 중심으로 지정됐던 상한제 적용 지역은 강북권까지 확대됐다.

강서 노원 동대문 성북 은평 등 강북권 5개 자치구도 주요 정비사업 이슈가 있다는 이유로 상한제 적용 지역으로 지정됐다. 이에 강북권에서도 '후분양' 움직임이 잇따를 것이란 우려가 나온다.

분양업계 전문가는 "상한제가 적용되면 일부 현장은 조합원 분양가가 일반분양가보다 높은 곳도 있다"며 "정권이 바뀌면 상황이 바뀔 것이라는 기대에 분양을 미루는 현장들이 속속 나올 것"이라고 전망했다.